相場を知る

駅から徒歩何分で、土地の値段はどう変わる？ ― 距離と値段のくらべ方

2026年10月28日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

駅に近い土地は便利。でも、そのぶん高い。では、あと5分、10分離れたら、どのくらい手が届きやすくなるのか。そこが知りたいですよね。

駅からの距離と土地の値段の関係は、地域によって大きくちがうので、自分が探しているエリアで確かめるのがいちばん確実です。この記事では、その確かめ方と、徒歩の分数と予算の考え方をまとめます。

駅に近いと、なぜ高くなりやすいの？

駅に近い土地は、通勤・通学に便利で、お店や病院も集まっていることが多いです。住みたい人が多いので、値段が高めになりやすい、と考えられています。

また、駅の近くは建ぺい率・容積率（土地の広さに対して、建てられる建物の大きさの割合）が大きめに決められていることも多く、マンションやお店と土地の取り合いになることもあります。くわしくは市区町村の都市計画の窓口・地図で確かめられます。

ただし、「駅から離れるほど、きれいに安くなる」とは限りません。次のような理由で、駅から少し離れても値段があまり変わらない場所もあります。

• 静かな住宅地として人気がある
• 人気の学区に入っている
• 大きな道路やお店が近くにある
• 坂が少なく、歩きやすい

自分のエリアで、距離と値段の関係を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で見られる、実際に売れた土地の取引には、最寄り駅とそこからの距離（おおまか）がのっていることが多いです。これを使うと、自分のエリアでの関係が見えてきます。

1. 駅を1つ決める：探している駅を1つ選ぶ
2. 「土地だけ」の取引を集める：直近1〜2年を中心に
3. 駅からの距離で分ける：「近い」「少し離れる」「歩くには遠い」くらいの3つに分ける
4. 坪単価の真ん中をくらべる：それぞれのグループで、坪単価を低い順に並べて真ん中を見る

件数が少ないと、1件の取引に引っぱられます。グループごとに数件ずつはあるか、確かめながら見てください。数字の読み方は取引価格の見方の記事にまとめています。

仮の数字で、距離と予算を考える

たとえば、あるエリアで調べた結果が次のようだったとします（数字はすべて仮のものです）。

この例だと、駅に近い土地と歩くには遠い土地では、45坪で450万円のちがいになります。一方で、駅から遠くなると、車をもう1台持つ、バス代がかかる、送り迎えの時間が増える、といった別のお金や手間が出てくることもあります。

土地の値段の差だけでなく、毎月・毎年かかるお金と時間を合わせて考えると、家族にとってのちょうどよい距離が見えやすくなります。駅から遠い土地の考え方は、郊外の土地を選ぶときの記事にまとめています。

駅の近さと、土地の広さのバランス

同じ予算なら、駅に近いほど買える土地はせまく、離れるほど広くなりやすいです。上の仮の数字で、土地の予算が2,000万円だったとすると、次のようになります。

では、自分たちには何坪いるのでしょうか。4人家族・2階建て・庭ちょっとで考えると、車1台なら約145㎡（約44坪）、車なしなら約130㎡（約39坪）が目安です。駅に近くて車を持たない暮らしなら40坪でも足りそうですが、車を持つなら少し足りません。

このように、「駅に近い」と「車の台数」と「土地の広さ」は、つながって動きます。駅に近い場所を選ぶなら車をへらせるか、車がいるなら駅から少し離れて広さをとるか。家族の暮らし方に合わせて、組み合わせを考えてみてください。必要な広さの出し方は4人家族に必要な土地の記事にまとめています。

「徒歩○分」を、家族の暮らしにあてはめる

広告の「徒歩○分」は、道のりの距離から決まった計算で出されていて、信号の待ち時間や坂道は入っていません。数字だけで決めず、暮らしにあてはめてみましょう。

だれが、どのくらい駅を使う？

毎日電車で通勤する人がいるか、子どもが電車で通学する予定があるかで、駅の近さの大切さは変わります。週に何回駅まで歩くか、ざっくり数えてみると話しやすくなります。

帰り道も考える

行きは下り坂でも、帰りは上り坂のこともあります。夜の道の明るさや、雨の日の歩きやすさも、実際に歩くと分かります。

10年後も考える

子どもが大きくなって自転車や電車で通うようになる、親が車の運転をやめる、といった変化もあります。いまだけでなく、少し先の暮らしも話しておくと安心です。

土地を探す前に確かめたいこと

• 家族のだれが、週に何回くらい駅を使うか話した？
• 探しているエリアで、駅からの距離ごとの坪単価を見くらべた？
• 距離ごとに、取引が数件ずつあるか確かめた？
• 土地の値段の差を、自分たちが買う広さの金額に直した？
• 駅から遠くなったときの、車・バス・送り迎えのお金と時間を考えた？
• 気になる場所から駅まで、実際に歩いてみた？

よくある質問

まとめ

• 駅に近いほど高くなりやすいが、どのくらい変わるかは地域しだい
• 取引価格を駅からの距離で分けて、坪単価の真ん中をくらべると傾向が見える
• 値段の差は、買う広さの金額に直して考える
• 駅から遠くなるときの、毎月のお金と時間も合わせて考える
• 「徒歩○分」は、家族の暮らしと実際に歩いた感じで確かめる