相場を知る

実際に売れた土地の値段（取引価格）の見方 ― データの並びから、相場の幅を読む

2026年10月28日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

国の取引データを開いてみたら、同じ地区なのに値段がばらばら。どれを信じればいいのか、かえって分からなくなった。そんな声をよく聞きます。

実際に売れた値段（取引価格）は、1件ずつではなく「並び」で読むと、相場の幅が見えてきます。この記事では、データの項目の見方から、ばらつきの読み方、外れた数字の扱いまで、仮の例を使って説明します。土地の値段の物差しのちがいは公示地価・路線価などのちがいの記事にまとめています。

取引価格とは、どんなデータ？

取引価格は、実際に土地が売り買いされたときの値段です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、だれでも無料で見られます。売り買いした人へのアンケートで集めた取引なので、すべての取引がのっているわけではありません。

個人の情報が分からないように、場所は地区名くらいまでのおおまかなものになっています。そのかわり、1件ごとに次のような情報がのっていることが多いです（画面や項目は変わることがあります）。

• 取引の時期（3か月ごとの区切りなど）
• 種類（土地だけか、土地と建物か）
• 地区名・最寄り駅と、駅からの距離（おおまか）
• 取引の総額・面積・1㎡あたりや1坪あたりの値段
• 土地の形・前の道路の向きや幅・用途地域など

土地の値段の調べ方の流れ（地域をしぼる・種類を選ぶなど）は、土地の相場の調べ方の記事にまとめています。ここでは、出てきた数字をどう読むかに進みます。

仮の例で「並び」を読んでみる

ある地区で、ここ2年の「土地だけ」の取引が5件見つかったとします（数字はすべて仮のものです）。

総額だけを見ると、1,000万円〜1,485万円とばらばらです。でも、1㎡あたりにそろえると、A・B・C・Eは9〜11万円のあたりに集まっていて、Dだけが大きく外れています。

平均より「真ん中」で見る

上の5件の1㎡あたりの値段を平均すると8.9万円です。でも、Dの5.0万円に引っぱられて、ほかの4件より低くなっています。

そこで、値段を低い順に並べて、ちょうど真ん中にくる値段を見ます。5件なら3番目です。

• 低い順：5.0 → 9.0 → 9.5 → 10.0 → 11.0（万円/㎡）
• 真ん中：9.5万円/㎡（坪単価で約31万円）
• 平均：8.9万円/㎡（坪単価で約29万円）

真ん中の値段（中央値）は、外れた数字があっても動きにくいのが特徴です。土地相場チェックも、売れた土地の値段の真ん中を目安にしています。あわせて「下から4分の1」「上から4分の1」くらいの値段も見ると、「だいたいこのくらいの幅」がつかめます。

外れた数字は、捨てずに理由を考える

Dのように大きく外れた取引には、たいてい理由があります。データの項目から、次のような点を見てみましょう。

外れた理由が分かれば、「自分たちが探す土地とは条件がちがうから、くらべる相手から外そう」と判断できます。逆に、似た条件の土地が安く出ていたら、同じ理由がないか不動産会社に聞いてみるきっかけになります。

並びを、予算の目安に直す

並びが読めたら、自分たちに必要な広さにかけて、予算の目安に直してみます。上の例で、必要な土地が150㎡（約45坪）だったとします。5件の真ん中は1㎡あたり9.5万円で、外れたDを除いた4件で出しても9.75万円です。真ん中の値段は、外れた数字があってもあまり動きません。ここでは5件の数字で考えます。

この例なら、「150㎡の土地は、1,350万〜1,500万円くらいで売れていることが多い。真ん中は1,400万円台前半」と読めます。1つの数字ではなく、幅で持っておくと、広告の値段を見たときにもくらべやすくなります。

ただし、5件はまだ少ない数です。件数がふえると、幅はもっと信頼しやすくなります。土地の値段のほかに、仲介手数料や登記の費用などがかかることも、予算を考えるときには忘れないようにしましょう。

読むときに気をつけたいこと

広さの近い取引を中心に見る

同じ地区でも、広さで単価が変わることがあります。自分たちに必要な広さに近い取引を中心に見ると、予算の目安につなげやすくなります。土地相場チェックでは、必要な広さの0.8〜1.25倍くらいの土地を「近い広さ」として数えています。

時期をそろえる

何年も前の取引と最近の取引では、値段の水準がちがうことがあります。まずは直近1〜2年を中心に見て、件数が足りないときだけ期間を広げます。

件数の少なさを忘れない

アンケートで集めた一部の取引なので、件数が少ない地区では、たまたまのった数件に引っぱられます。件数が少ないときは、近くの地区も合わせたり、公示地価の地点の値段とくらべたりして、幅を広めに考えましょう。

売り出し中の値段とはちがう

取引価格は「売れた結果」で、いま売りに出ている土地の値段とは別のものです。2つのちがいは売り出し価格と売れた価格のちがいの記事にまとめています。

土地を探す前に確かめたいこと

• 「土地だけ」の取引にしぼって見た？
• 総額ではなく、1㎡あたり・坪単価にそろえた？
• 平均だけでなく、真ん中の値段も見た？
• 大きく外れた取引の理由を、形・道路・広さから考えた？
• 自分たちに必要な広さに近い取引を中心に見た？
• 直近1〜2年の取引を中心にした？
• 件数が少ないときは、幅を広めに考えるって家族で話した？

よくある質問

まとめ

• 取引価格は、実際に売れた値段。アンケートで集めた一部の取引
• 1㎡あたり・坪単価にそろえて、集まっているところを探す
• 平均より真ん中の値段のほうが、外れた数字に引っぱられにくい
• 外れた取引は、形・道路・広さなどから理由を考えてから外す
• 広さと時期をそろえ、件数が少ないときは幅を広めに見る