相場を知る

売り出し価格と、実際に売れた価格（成約価格）のちがい ― 広告の値段をどう受けとめる？

2026年10月19日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地の広告を見ていると、「この値段は相場どおり？」と気になりますよね。広告の値段がそのまま相場なのか、分からないまま見ている人も多いと思います。

広告に出ている値段（売り出し価格）は「売る人が、この値段で売りたい」という希望の値段で、実際に売れた値段（成約価格）とは同じとは限りません。この記事では、2つのちがいと、組み合わせて相場をつかむ方法をまとめます。

売り出し価格と成約価格は、何がちがう？

売り出し価格は「いま」と「くわしい場所」が分かる、成約価格は「実際の結果」が分かる。それぞれに強みがあります。

なぜ、2つの値段にちがいが出るの？

売り出し価格と成約価格がちがう理由は、いくつかあります。

売る人の希望が入っている

売り出し価格は、不動産会社の意見を聞きながら、最後は売る人が決めます。「少し高めでも、時間をかけて売りたい」「早めに売りたいので、手ごろにしたい」など、売る人の考えが値段に入ります。

話し合いで決まる

買いたい人があらわれると、値段や引きわたしの時期などを話し合って、最後の値段が決まります。話し合いの結果、売り出し価格のまま決まることも、少し下がることもあります。

時間とともに見直される

しばらく買う人があらわれないと、売り出し価格が見直されることがあります。反対に、すぐに買いたい人が見つかって、そのままの値段で決まることもあります。

2つを組み合わせて、相場をつかむ

売り出し価格と成約価格は、どちらか1つより、組み合わせて見ると相場がつかみやすくなります。

1. 成約価格で「売れた幅」を知る：探しているエリアの、条件の近い土地の取引を何件か見て、坪単価の真ん中と幅をつかむ（見方は取引価格の見方の記事へ）
2. 売り出し価格を坪単価に直す：気になる広告の土地の値段を、坪数で割る
3. 2つをならべる：広告の坪単価が、売れた幅の中か、上か、下かを見る
4. ずれていたら理由を聞く：幅から外れているときは、不動産会社に理由を聞く

仮の数字で考えてみる

たとえば、あるエリアで売れた土地の坪単価が「真ん中で約33万円、だいたい30〜36万円」だったとします（数字はすべて仮のものです）。そこに、45坪で1,800万円の広告が出ていたら、坪単価は40万円です。

売れた幅より上なので、「駅に近い」「形がよい」「角地」など、まわりより条件がよいのかもしれません。条件がまわりと同じくらいなら、売る人の希望が入った値段かもしれません。どちらなのかは、不動産会社に聞いてみると分かります。

広告の値段を見るときに気をつけたいこと

• 広告に出ているのは、売れ残っているものも多い：条件のよい土地は早く売れて、広告に長く出ないこともあります。広告の値段の平均が、相場とずれることがあります
• 同じ土地が、いくつもの広告に出ていることがある：数をかぞえるときに、同じ土地を2回かぞえないようにします
• 値段に何がふくまれているか確かめる：古家付きか、道路の一部がふくまれているかなどで、使える広さが変わることがあります
• 土地の値段のほかにかかるお金：仲介手数料・登記の費用・税金などは別にかかります

土地相場チェックは、売り出し中の値段ではなく、実際に売れた土地の値段（国の取引データ）をもとにしています。広告の値段とくらべる「物差し」として使えます。物差しの種類については公示地価・路線価などのちがいの記事にまとめています。

広告をしばらく見つづけると分かること

売り出し価格は「いま」の値段なので、しばらく見つづけると、相場の手ざわりがつかめてきます。あせって決めるためではなく、目を慣らすために見る、くらいの気持ちで大丈夫です。

どんな土地が、どのくらいの値段で出るか

何か月か見ていると、探しているエリアで、どのくらいの広さの土地が、どのくらいの坪単価で出てくるかが分かってきます。売れた値段の幅とくらべると、「広告の値段は、売れた幅の少し上に出ることが多いのかな」といった、そのエリアのくせも見えてきます。

値段が見直される土地もある

同じ土地の値段が、しばらくして見直されることがあります。見直しがあったからといって、その土地に問題があるとは限りません。売る人の事情や時期によることも多いです。

気をつけたいこと

• 広告の数が少ない月もある。1か月だけで判断しない
• 気になった土地は、坪単価・広さ・条件を書きとめておく
• 書きとめた土地が売れたかどうかは、広告からは分からないことが多い

見つづけて書きとめたメモは、不動産会社に相談するときにも、「こういう土地を、このくらいの値段で探している」と伝える材料になります。

値段の話し合いは、相場だけで決まらない

成約価格を知ると、「この広告の値段は高いから、下げてもらえるかも」と考えたくなります。ただ、値段の話し合いができるかどうかは、相場だけでは決まりません。

• 売る人が、どのくらい急いでいるか
• ほかに買いたい人がいるか
• 売りに出てから、どのくらいたっているか
• 値段以外の条件（引きわたしの時期など）で歩みよれるか

相場は話し合いの材料の1つです。進め方は、間に入る不動産会社に相談しながら考えるのがおすすめです。

土地を探す前に確かめたいこと

• 見ている値段が、売り出し価格か、売れた値段か分かってる？
• 探しているエリアの、売れた土地の坪単価の幅を見た？
• 気になる広告の値段を、坪単価に直してくらべた？
• 幅から外れていたら、その理由を不動産会社に聞いた？
• 値段に古家や道路の一部がふくまれていないか確かめた？
• 土地の値段のほかにかかるお金を、予算に入れた？

よくある質問

まとめ

• 売り出し価格は売る人の希望、成約価格は合意した結果
• 2つのちがいに、決まった割合はない
• 成約価格で「売れた幅」を知り、広告の坪単価をその中に置いてみる
• 幅から外れているときは、理由を不動産会社に聞く
• 値段の話し合いは、相場だけでなく売る人の事情でも変わる