相場を知る

公示地価・基準地価・路線価・実勢価格のちがい ― 土地を探すとき、どれを見ればいい？

2026年10月19日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地の値段を調べはじめると、「公示地価」「路線価」「実勢価格」と、似た言葉がたくさん出てきます。どれが本当の値段なの？と迷ってしまいますよね。

結論から言うと、どれも「本当の値段」ですが、出している人と目的がちがいます。この記事では、4つの物差し（＋固定資産税評価額）のちがいと、土地探しのどの場面でどれを見るとよいかを整理します。

なぜ、土地の値段がいくつもあるの？

土地は、ひとつとして同じものがありません。広さも形も、道路とのつながりも、まわりの便利さも、1つずつちがいます。そのため、お店の商品のような「定価」がありません。

そこで国や都道府県、税務署、市区町村が、それぞれの目的のために「このくらい」という値段を出しています。目的がちがうので、同じ場所でも数字が少しずつちがいます。

• 売り買いの目安にするため（公示地価・基準地価）
• 相続税・贈与税を計算するため（路線価）
• 固定資産税などを計算するため（固定資産税評価額）
• 実際に売り買いされた結果（実勢価格・取引価格）

つまり、「どれが正しいか」ではなく、「いま知りたいことに合う物差しはどれか」で選ぶのがコツです。

4つの物差しを表でくらべる

よく出てくる物差しを、だれが・いつ・何のために出しているかで並べてみます。

公示地価と基準地価

公示地価と基準地価は、どちらも「決まった地点の、ふつうの取引ならこのくらい」という目安です。調べる時期が半年ずれているので、2つを合わせて見ると、1年の中での動きもつかみやすくなります。地点は「1つの土地」なので、エリア全体の平均ではない点に気をつけましょう。

路線価と固定資産税評価額

路線価は、道路ごとに「この道に面した土地は1㎡あたりいくら」と決められた、税金の計算のための値段です。公示地価の8割くらいが目安と言われます。固定資産税評価額は、公示地価の7割くらいが目安と言われます。どちらも、売り買いの値段より低めに決められていることが多いです。

実勢価格

実勢価格は、実際に売り買いされた値段のことです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、アンケートで集めた一部の取引の値段を見られます。いちばん「市場の手ざわり」に近いのですが、土地ごとの条件や売る人の事情がそのまま入っているので、ばらつきが大きいのが特徴です。くわしい見方は取引価格の見方の記事にまとめています。

公示地価・基準地価の地点の見つけ方

公示地価・基準地価の地点は、不動産情報ライブラリの地図の上でも見られます。気になる場所のまわりに、いくつかの地点が点で出てきます。点を選ぶと、その地点の1㎡あたりの値段や、住所、まわりの様子、前の道路などが分かります。

地点を選ぶときは、近さだけでなく「似ているか」も見ましょう。駅前のお店が多い場所の地点と、住宅地の中の地点では、同じ駅のまわりでも値段がちがいます。家を建てる土地を探しているなら、住宅地の地点を中心に見ると、水準をつかみやすくなります。

仮の数字で、物差しどうしの関係をつかむ

イメージしやすいように、仮の数字で考えてみます。ある地点の公示地価が「1㎡あたり10万円」だったとします（あくまで例です）。

1㎡あたり10万円は、坪単価にすると約33万円（10万円 × 3.3）です。実際の売り買いの値段は、この1,500万円を中心に、土地の条件によって上にも下にもふれます。

土地探しでの使い分け

土地探しの段階ごとに、見る物差しを変えると迷いにくくなります。

1. エリアを考えはじめたとき：公示地価・基準地価で、エリアごとのおおまかな値段の水準をつかむ。いくつかの地点をくらべると、駅の近さなどによる差も見えてきます
2. 予算と広さを考えるとき：実際に売れた値段（取引価格）で、「必要な広さの土地が、だいたいいくらで売れているか」を見る
3. 候補の土地が見つかったとき：まわりの取引価格・近くの公示地価の地点とくらべて、高め・低めの理由を不動産会社に聞く
4. 買ったあとのお金を考えるとき：固定資産税評価額から、毎年の税金の目安を考える

路線価は、土地探しでは「公示地価の地点が近くにないときに、水準をざっくりつかむ」くらいの使い方が多いです。相続や贈与で親から援助を受ける話がある場合は、税理士などに確かめてください。

土地の値段を坪単価・㎡単価にそろえて比べる方法は、土地の相場の調べ方の記事にまとめています。

物差しを見るときに気をつけたいこと

• 公表の時期と、値段の時点はちがう：公示地価は1月1日時点の値段が3月ごろに出ます。見ている数字が「いつの値段か」を確かめましょう
• 地点は1つの土地：駅前の地点と、住宅地の中の地点では値段が大きくちがいます。気になる場所に近く、条件が似た地点を選びます
• 単位をそろえる：公示地価や路線価は1㎡あたりで出ています。坪単価とくらべるときは3.3倍にします
• 実勢価格はばらつく：1件だけで判断せず、何件か見て幅でつかみます
• どの物差しも「目安」：その土地をその値段で買える、という意味ではありません

土地を探す前に確かめたいこと

• 見ている数字が、公示地価・路線価・取引価格のどれか、分かってる？
• その数字が「いつ時点」の値段か確かめた？
• 1㎡あたりか、1坪あたりか、単位をそろえた？
• 公示地価の地点が、気になる場所と条件が似ているか見た？
• 実際に売れた値段も、何件か合わせて見た？
• 路線価や評価額を、そのまま相場だと思っていない？
• 買ったあとの固定資産税の目安も、家族で話した？

よくある質問

まとめ

• 土地の値段の物差しは、出しているところと目的がちがう。どれも「目安」
• 公示地価（1月1日時点）と基準地価（7月1日時点）は、ふつうの取引の目安
• 路線価は公示地価の8割くらい、固定資産税評価額は7割くらいが目安と言われる
• 実際の売り買いの値段（実勢価格）は、取引価格のデータで幅としてつかむ
• エリアの水準は公示地価、予算と広さは取引価格、と段階で使い分ける