相場を知る

土地の値段は上がってる？ ― 予想ではなく「これまでの動き」の正しい読み方

2026年10月19日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

ニュースで「地価が上がった」と聞くと、うちが探しているあたりはどうなんだろう、と気になりますよね。待ったほうがいいのか、早いほうがいいのか、迷う人も多いと思います。

この記事は、これからの値段を予想するものではありません。これまでの値段の動きを、まちがえずに読むためのコツをまとめます。動きを正しく読めると、予算の幅を考えるときの材料になります。

値段の動きは、何で見る？

土地の値段の動きを見る方法は、大きく2つあります。

公示地価は毎年1月1日時点、基準地価は毎年7月1日時点の値段です。半年ずれているので、両方を見ると1年の中の動きもつかみやすくなります。物差しのちがいは公示地価・路線価などのちがいの記事にまとめています。

仮の例でグラフを読んでみる

ある駅のまわりで、こんな数字が出たとします（数字はすべて仮のものです）。

売れた土地の坪単価だけを見ると、1年目から3年目で30万円 → 33万円、10%の上がり方に見えます。でも、3年目は3件しかありません。たまたま駅に近い土地や形のよい土地が売れただけかもしれません。

公示地価のほうは、10.0万円 → 10.5万円で5%の上がり方です。どちらも「上向き」という向きはそろっていますが、上がり方の大きさはちがいます。この場合は、「ゆるやかに上がってきた。ただし取引の数字は件数が少ない年があり、幅を持って見る」と読むのがよさそうです。

値動きを読むときの5つのコツ

1. 件数の少ない年は「目安」にとどめる

売れた土地の値段は、件数が少ない年ほどぶれます。土地相場チェックでも、取引が5件に満たない年は「目安」として扱い、変わり方の計算からは外しています。

2. 途中の年はくらべない

今年の分がまだ途中までしかない場合、その年の数字はこれから変わります。1年分そろった年どうしでくらべましょう。

3. 「%」と「金額」の両方を見る

同じ5%でも、坪単価が低い地域と高い地域では、金額の差がちがいます。たとえば坪単価30万円の5%は1.5万円、45坪なら総額で約68万円の差です。%だけでなく、自分たちが買う広さに直すと実感がわきます。

4. 最初と最後だけで決めない

「最初の年と最後の年」だけをくらべると、途中で上がり下がりがあっても見えません。グラフの形（ずっと同じ向きか、行ったり来たりか）も見ておきましょう。

5. 中身のちがいを疑う

取引の坪単価は、その年に売れた土地の「中身」で変わります。駅に近い土地が多く売れた年は高く、広い土地が多く売れた年は低く出ることがあります。数字の動きが大きいときほど、どんな土地が売れたのかを取引価格の見方で確かめてみてください。

グラフの見た目にまどわされない

値段の動きはグラフで見ることが多いですが、同じ数字でも、グラフのかき方で印象が大きく変わります。

• 縦の目もりの始まり：目もりが0からではなく、たとえば28万円から始まっていると、少しの動きでも大きく上がって見えます
• 何年分か：3年分だけだと上向きに見えても、10年分で見ると行ったり来たりの途中、ということもあります
• どの地点・どの範囲か：駅前の1地点の動きと、住宅地の動きはちがうことがあります
• 件数の表示：年ごとの件数が書かれていないグラフは、ぶれの大きさが分かりません

グラフを見たら、まず「目もり」「年数」「どこの数字か」「件数」の4つを確かめるくせをつけると、見た目に引っぱられにくくなります。数字の表があれば、表もあわせて見ておくと安心です。

値動きは、予算の幅に使う

値段の動きは、「いつ買うか」を決めるより、「予算をどのくらいの幅で考えておくか」に使うのが向いています。

• 上向きが続いている地域なら、相場の真ん中より少し上も、予算の幅に入れて考えておく
• 行ったり来たりの地域なら、1つの年の数字ではなく、何年か分の幅で考える
• 動きが分かりにくいほど件数が少ないなら、公示地価の地点の動きもあわせて見る

これからどうなるかは、だれにも言い切れません。値段の動きを理由にあわてて決めたり、待ちすぎたりするより、家族の暮らしの予定（入学・転勤・いまの家の更新など）と、無理なく返せる予算から考えるほうが、あとで納得しやすいです。土地と建物のお金の分け方は予算配分の考え方の記事にまとめています。

ニュースの「地価」と、探しているエリアはちがう

ニュースで伝えられる地価の動きは、全国や都道府県の平均であることが多いです。同じ都道府県の中でも、駅前の商業地と住宅地、都市の中心と郊外では、動き方がちがうことがよくあります。

気になるのは、自分たちが探しているエリアの、住宅地の動きです。ニュースは全体の空気をつかむくらいにして、エリアの公示地価の地点や、実際に売れた値段を見てみましょう。

土地を探す前に確かめたいこと

• 公示地価と、実際に売れた値段の両方の動きを見た？
• 件数の少ない年を、ほかの年と同じように見ていない？
• 今年の途中の数字を、去年とくらべていない？
• %の変化を、自分たちが買う広さの金額に直してみた？
• ニュースの全国の動きと、探しているエリアの動きを分けて考えた？
• 買う時期を、家族の暮らしの予定から話した？

よくある質問

まとめ

• 値段の動きは、これまでを読むもの。これからの予想ではない
• 公示地価・基準地価はなめらか、取引価格はぶれやすい。両方の向きを見る
• 件数の少ない年・途中の年は、目安にとどめる
• %だけでなく、買う広さの金額に直して考える
• 値動きは「いつ買うか」より「予算の幅」を考える材料にする