予算を決める

土地と建物の予算配分は何対何？ ― 「正しい割合」がない理由と、わが家の配分の決め方

2026年10月19日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

家づくりの予算は決めたけれど、土地と建物にどう分ければいいのか分からない。「土地は3割くらい」「半々くらい」など、いろいろな話を聞いて迷っている人も多いと思います。

結論から言うと、土地と建物の予算配分に、決まった「正しい割合」はありません。割合は、建てたい地域の土地の値段で大きく変わるからです。この記事では、仮の数字で割合がどう変わるかを見たうえで、わが家の配分を決める考え方をまとめます。

割合は、地域の土地の値段で大きく変わる

同じ家族が、同じ予算で、同じ広さの土地を買う場合でも、地域が変わると土地と建物の割合はまったくちがってきます。仮の数字で比べてみましょう。

条件は、4人家族・2階建て・車1台・ちょっとした庭で、必要な土地は約44坪（約145㎡）。家づくり全体の予算を4,500万円とします（どれも仮の数字です）。

※ 仲介手数料の上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税10%を足した速算式で計算しています。土地の割合は、土地の値段と仲介手数料を足して全体の予算で割ったものです。

同じ4,500万円でも、土地の割合は約2割から約6割まで変わります。坪単価60万円のエリアで「土地は3割」に合わせようとすると、土地に使えるのは約1,350万円で、44坪にはとどきません。

よく聞く「何対何」が当てはまらない理由

「土地と建物は何対何がよい」という話は、ある地域や、ある条件での平均のような数字であることが多いです。そのまま自分の家に当てはめると、ずれが出やすくなります。

• 土地の値段は地域で何倍もちがう：同じ広さでも、駅に近い地域と郊外では値段が大きくちがう
• 必要な広さが家庭でちがう：平屋か2階建てか、車の台数、庭の有無で、土地の広さが変わる
• 建物への希望が家庭でちがう：家の広さ、性能、設備、デザインで、建物の費用は大きく変わる
• 「全体の予算」の中身がちがう：外構や諸費用を入れているかどうかで、割合の見え方が変わる

例えば、ある家庭では土地が3割でちょうどよくても、別の地域で同じ割合にすると、必要な広さの土地が買えないことがあります。逆に、土地が手ごろな地域では、土地が2割以下になっても、まったくおかしくありません。

配分を決める2つの順番

割合ではなく、「何を先に決めるか」で考えると、配分を決めやすくなります。大きく分けて、2つの順番があります。

① 建物を先に決めて、残りを土地にする

建てたい家のイメージ（広さ・性能・間取り）がはっきりしている家庭に向いている順番です。

1. 全体の予算を決める（無理なく返せる借入額＋自己資金）
2. 住宅会社に、建てたい家のおおよその総額を聞く
3. 外構や、そのほかの費用の目安も引く
4. 残った額が、土地（とその諸費用）に使える上限になる

この順番だと、建物の希望を守りやすいのがよいところです。そのかわり、土地の予算が足りず、探す地域を広げる必要が出ることもあります。くわしい手順は、土地の予算の決め方の記事にまとめています。

② 地域を先に決めて、残りを建物にする

通勤・通学や、親の家の近くなど、住みたい地域がはっきりしている家庭に向いている順番です。

1. 全体の予算を決める
2. 住みたい地域で、必要な広さの土地がいくらくらいかを調べる
3. 土地の値段と、土地の諸費用を引く
4. 残った額で、建物・外構・そのほかの費用をまかなう

この順番だと、住む場所の希望を守りやすくなります。そのかわり、建物の広さや仕様を調整することになる場合があります。

配分の前に、「全体の予算」を正しくつかむ

どちらの順番でも、出発点は「全体の予算」です。ここがあいまいだと、配分を考えても意味がなくなってしまいます。

全体の予算は、銀行が貸してくれる額ではなく、無理なく返せる借入額＋自己資金で考えるのがおすすめです。借りられる額いっぱいで考えると、毎月の返済が家計を圧迫することがあります。無理なく返せる額の考え方は、住宅ローンはいくらまで？の記事や、「住宅ローン、いくらまで？」のページで確かめられます。

そして、全体の予算には、土地と建物の本体だけでなく、次のようなお金も入ります。

• 土地の諸費用（仲介手数料・登記の費用・税金など。土地の値段の数%〜1割くらいを見ておくことが多い）
• 外構（門・塀・駐車場の床・庭など、家の外まわりの工事）
• 建物にかかわる諸費用（登記・ローンの手数料・保険など）
• 引っ越し・家具・家電など

これらを入れずに「土地と建物で何対何」と考えると、あとで足りなくなりやすいので気をつけましょう。総額のつかみ方は、土地＋建物の総額の目安のつかみ方の記事で説明しています。

配分がうまくいかないときの調整のしかた

計算してみると、「この地域では、建物に回せるお金が足りない」となることもあります。そんなときは、次のような調整のしかたがあります。

どこを調整するかに正解はありません。土地と建物のどちらを大事にしたいか、家族で話して決めることが、いちばんの近道です。

土地相場チェックでは、気になる駅のまわりで必要な広さの土地がいくらくらいかを出し、全体の予算を入れると、土地と仲介手数料の上限を引いた「建物・外構・そのほかに回せる額」の目安を見られます。地域を変えて比べると、配分のちがいが分かりやすくなります。

土地を探す前に確かめたいこと

• 全体の予算を、無理なく返せる額＋自己資金で決めた？
• 全体の予算に、諸費用・外構・引っ越しなども入れた？
• 建物と地域、どちらを先に決めるか家族で話した？
• 住宅会社に、建てたい家のおおよその総額を聞いた？
• 住みたい地域で、必要な広さの土地がいくらくらいか調べた？
• 予算が合わないとき、どこを調整するか話した？

よくある質問

まとめ

• 土地と建物の予算配分に、決まった「正しい割合」はない
• 同じ家・同じ予算でも、地域の土地の値段で土地の割合は2割〜6割くらいまで変わる
• 「建物を先に決める」か「地域を先に決める」か、順番で考えると決めやすい
• 出発点は、無理なく返せる借入額＋自己資金の全体の予算。諸費用や外構も入れる
• 合わないときは、広さ・場所・建物・予算のどこを調整するか、家族で決める