予算を決める

土地＋建物の総額の目安のつかみ方 ― 7つのお金を足して、「全部でいくら」を先に知る

2026年10月27日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地から家を建てると、結局ぜんぶでいくらになるのか。土地の値段と建物の値段は聞くけれど、それ以外に何がかかるのか分からず、不安に思っている人も多いと思います。

総額は、土地と建物の本体だけでなく、全部で7つのお金を足したものと考えると、見落としが減ります。この記事では、その7つと、それぞれの目安のつかみ方を、仮の数字で計算しながらまとめます。

総額をつくる7つのお金

土地を買って注文住宅を建てるとき、総額はおおまかに次の7つに分けられます。

「土地＋建物」と言うと①と③だけを思い浮かべがちですが、②④⑤⑥⑦も、合わせるとまとまった金額になります。総額を考えるときは、この7つを1つずつ埋めていくのがおすすめです。

①②土地と、土地の諸費用の目安

土地の値段は、「坪単価 × 必要な坪数」でおおまかにつかめます。

必要な坪数を出す

家族の人数・平屋か2階建てか・車の台数・庭の有無から、必要な土地の広さを出します。例えば4人家族・2階建て・車1台・ちょっとした庭なら、約44坪が目安です。

そのあたりの坪単価を調べる

坪単価は、実際に売れた土地の値段から調べるのが確かです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に売れた土地の値段（アンケートで集めた一部の取引）を見られます。土地相場チェックは、このデータを使って、気になる駅のまわりで必要な広さの土地がいくらくらいで売れているかを出しています。

売れた値段には幅があります。総額を考えるときは、1つの数字ではなく、「安めの土地なら」「高めの土地なら」の幅で見ておくと安心です。

土地の諸費用

土地を買うときは、仲介手数料（上限は、売買価格の3%＋6万円に消費税。速算式）、登記の費用、不動産取得税、固定資産税の日割りの精算などがかかります。土地の値段の数%〜1割くらいを見ておくことが多いです。くわしくは土地購入の諸費用の記事にまとめています。

③〜⑥建物・工事・外構・諸費用の目安

建物にかかわるお金は、家の広さ・性能・設備・住宅会社によって大きく変わります。平均の数字に当てはめるより、住宅会社に聞くのがいちばん確かです。

「全部でいくらか」を聞く

住宅会社の広告などで見る「坪単価」は、どこまでの工事や設備を含めているかが会社によってちがうことがあります。そのまま広さをかけると、実際の総額とずれることがあります。

土地によって変わる工事

地盤の工事や、水道・ガスの引き込み、古家の解体などは、土地が決まらないと金額がはっきりしません。土地探しの前の段階では、「かかるかもしれないお金」として、少し余裕を見ておきましょう。気になる土地が見つかったら、住宅会社や不動産会社に、どんな工事が要りそうか聞いてみてください。住宅会社と一緒に土地を探す進め方は、住宅会社と一緒に土地探しをする記事にまとめています。

仮の数字で、総額を計算してみる

4人家族・2階建て・車1台・ちょっとした庭（土地約44坪）で、総額を計算してみます。建物と外構などは、住宅会社に聞いた額のつもりで仮に置いています（すべて仮の数字です）。

※ ④の別にかかる工事は土地が決まるまで分からないので、ここでは⑦と合わせて予備として置いています。

同じ家でも、坪単価が5万円ちがうだけで、総額は約240万円変わります。土地の値段は、総額を大きく動かすお金だということが分かります。

こうして幅で出しておくと、「坪単価30万円くらいの地域なら、総額は4,600万円台」というように、地域と総額をセットで考えられるようになります。

出した総額の使い方

総額の目安が出たら、次のことを確かめます。

無理なく返せる額と比べる

総額が、無理なく返せる借入額＋自己資金に収まっているかを確かめます。借りられる額ではなく、無理なく返せる額で比べることが大切です。土地と建物にどう分けるかは、土地と建物の予算配分の記事も参考にしてください。

どのお金が大きいかを見る

7つのうち、どれが総額を大きくしているかが分かると、調整するところを決めやすくなります。土地が大きいなら広さや場所、建物が大きいなら広さや仕様、というように考えられます。

土地が決まったら、もう一度計算する

土地が決まると、②土地の諸費用や④別にかかる工事の額がはっきりしてきます。そのたびに総額を出し直して、予算に収まっているかを確かめると安心です。

土地を探す前に確かめたいこと

• 総額を、7つのお金に分けて書き出した？
• 必要な土地の広さと、そのあたりの坪単価を調べた？
• 土地の値段に幅があることを考えて、安め・高めの両方で計算した？
• 住宅会社に、別にかかる工事や外構まで含めた「全部でいくら」を聞いた？
• 引っ越し・家具・家電などのお金も入れた？
• 総額が、無理なく返せる借入額＋自己資金に収まるか確かめた？

よくある質問

まとめ

• 総額は、土地・土地の諸費用・建物の本体・別にかかる工事・外構・建物の諸費用・住みはじめるまでのお金の7つを足したもの
• 土地は「坪単価 × 必要な坪数」でつかみ、売れた値段の幅で見ておく
• 建物は、住宅会社に別にかかる工事まで含めた「全部でいくら」を聞く
• 坪単価が少しちがうだけで、総額は大きく変わる
• 総額は、無理なく返せる借入額＋自己資金と比べ、土地が決まったら出し直す