予算を決める

土地の予算の決め方 ― 家づくりの総予算から逆算して、「土地に使える上限」を出す

2026年10月19日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地探しを始めたいけれど、土地にいくらまで使っていいのか決められない。物件を見るたびに「これは予算内なのかな」と迷ってしまう。そんな人に向けた記事です。

土地の予算は、家づくりの総予算から、建物・外構・諸費用を先に引いて、残りを土地にあてると決めやすくなります。この記事では、その手順を4つのステップに分けて、仮の数字で計算しながら説明します。

土地の予算は「逆算」で決める

土地の予算を、土地の広告を見ながら決めると、つい「もう少し出せば、もっといい土地が買える」と上がっていきがちです。そうすると、あとで建物に回せるお金が足りなくなることがあります。

そこでおすすめなのが、全体から逆算する方法です。

土地は、家づくりの中で値段の幅がいちばん大きいものです。だからこそ、ほかのものを先に決めて、土地の予算に「ふた」をしておくと、物件を見るときに迷いにくくなります。

なお、土地と建物の割合（何対何）の考え方は、土地と建物の予算配分の記事にまとめています。この記事では、具体的に「土地にいくら使えるか」を出す手順を説明します。

ステップ1：総予算を決める

最初に、家づくり全体に使えるお金（総予算）を決めます。総予算は、次の2つを足したものです。

• 無理なく返せる借入額：銀行が貸してくれる最大の額ではなく、毎月の家計で無理なく返していける額
• 自己資金：貯金のうち、家づくりに使える額（もしものときの生活費は残しておく）

借りられる額と、無理なく返せる額はちがうことがあります。借りられる額いっぱいで総予算を決めると、そのぶん土地の予算もふくらんでしまいます。無理なく返せる額は、住宅ローンはいくらまで？の記事や、「住宅ローン、いくらまで？」のページで目安を確かめられます。

ここでは仮に、総予算を4,500万円として進めます。

ステップ2：建物・外構・そのほかの費用を引く

次に、土地以外にかかるお金を引きます。

建物の費用

建物の費用は、家の広さ・性能・設備・住宅会社によって大きく変わります。インターネットの平均の数字よりも、住宅会社に「この広さで、こういう家を建てたら、全部でいくらくらいか」を聞くのがいちばん確かです。本体の工事だけでなく、地盤の工事や水道の引き込みなど、別にかかりやすい工事が入っているかも確かめておきましょう。

外構の費用

外構は、門・塀・駐車場の床・庭など、家の外まわりの工事です。見落としやすいので、建物とは別に見ておきます。

そのほかの費用

建物の登記、住宅ローンの手数料、火災保険、引っ越し、家具・家電なども、総予算の中から出すことになります。

ここでは仮に、建物を2,800万円、外構とそのほかの費用を合わせて400万円とします。

ステップ3：土地の諸費用を引いて、上限を出す

土地を買うときには、土地の値段のほかにもお金がかかります。

• 仲介手数料（上限は、売買価格の3%＋6万円に消費税。速算式）
• 登記の費用（登録免許税・司法書士への報酬）
• 不動産取得税
• 固定資産税の日割りの精算
• ローンを使うなら、その手数料など

これらを合わせて、土地の値段の数%〜1割くらいを見ておくことが多いです。ここでは余裕を持って1割で考えます。

土地の値段 ×（1 ＋ 0.1）＝ 1,300万円 なので、土地の値段は 1,300 ÷ 1.1 ＝ 約1,180万円。これが土地の予算の上限の目安です。

ちなみに、1,180万円の土地の仲介手数料の上限は、1,180万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 41.4万円に、消費税10%を足して約46万円です。残りが登記や税金などにあたります。くわしい額は、不動産会社に見積もりを出してもらうと確実です。

ステップ4：坪単価の上限に直して、地域を比べる

土地の予算の上限が出たら、それを「1坪あたりいくらまでか」に直してみます。必要な土地の広さで割るだけです。

例えば、4人家族・2階建て・車1台・ちょっとした庭なら、必要な土地は約44坪が目安です（家の1階の広さ・駐車場・庭・家のまわりのすき間を足して出した広さです）。

1,180万円 ÷ 44坪 ＝ 約27万円。つまり、坪単価が約27万円までの地域なら、44坪の土地が予算内で探せる計算です。

坪単価の上限が分かると、「この地域なら必要な広さが買える」「この地域だと広さを見直す必要がある」と、地域どうしを同じ物差しで比べられます。㎡単価で書かれている資料なら、㎡単価 × 3.3 ＝ 坪単価で直して比べてください。

土地相場チェックでは、必要な広さを出したうえで、気になる駅のまわりで実際に売れた土地の値段から、その広さの土地がいくらくらいかの目安を出せます。上限の坪単価と並べて見ると、探す地域を考える手がかりになります。

上限と「目標」は分けておく

ステップ3で出したのは、あくまで「これ以上は出さない」という上限です。実際に探すときは、上限より少し下を目標にしておくと安心です。

• 土地を買ったあとに、地盤の工事や水道の引き込みなど、思わぬ費用が分かることがある
• 建物の打ち合わせを進めるうちに、やりたいことが増えることがある
• 上限ちょうどだと、条件のよい土地が出てきたときに比べにくい

予算内で見つからないときの考え方は、土地が予算オーバーのときの見直し方の記事にまとめています。

土地を探す前に確かめたいこと

• 総予算を、無理なく返せる借入額＋自己資金で決めた？
• 住宅会社に、建てたい家のおおよその総額を聞いた？
• 外構や、引っ越し・家具などの費用も引いた？
• 土地の諸費用（数%〜1割くらい）を見込んだ？
• 土地の予算の上限を、坪単価に直してみた？
• 上限とは別に、目標の額を家族で決めた？

よくある質問

まとめ

• 土地の予算は、総予算から建物・外構・そのほかの費用・土地の諸費用を引いて逆算する
• 総予算は、借りられる額ではなく、無理なく返せる借入額＋自己資金で考える
• 土地の諸費用は、土地の値段の数%〜1割くらいを見ておくことが多い
• 上限を必要な坪数で割って坪単価に直すと、地域どうしを比べやすい
• 上限より少し下を目標にして、余裕を残しておくと安心