相場・価格

中古マンションは築年数でどう値下がりする？ 下がり方の考え方と調べ方

2026年10月26日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションの値段は、ふつう築年数がたつほど下がっていきます。買う人にとっては「安く買える」ことですが、同時に「買ったあと、どのくらい値下がりするのか」も気になるところです。

よく「築〇年で〇割下がる」といった話を見かけますが、実際の下がり方は地域やマンションによってかなりちがいます。この記事では、一律の数字ではなく、値段が動くしくみと、気になる駅で自分で下がり方を確かめる方法をまとめます。

築年数で価格が下がるのはなぜか

マンションの値段は、ざっくり言うと「建物の分」と「土地の分」でできています。マンションの場合、土地は住んでいる人みんなで持っているので、一戸あたりの土地の持ち分は小さく、値段の多くを建物の分がしめることが多いです。

建物は、年がたつにつれて設備が古くなり、見た目も傷んでいきます。間取りや設備も、新しいマンションとくらべると見劣りするようになります。こうしたことから、建物の分の値打ちは時間とともに下がっていきます。

一方で、土地の分は年がたっても減るわけではなく、地域の地価しだいで上がることも下がることもあります。建物の分は下がっていき、土地の分は地域の動きにそう。この組み合わせが、マンションの値段の動きになります。

下がり方には、よく言われる「形」がある

一般に、中古マンションの値段は、次のような動き方をすると言われます。

• 新しいうち：「新築」でなくなった時点で、新築の値段にふくまれていた分がはがれ、動きが大きくなりやすい
• 築年が進むと：下がり方がだんだんゆるやかになる
• かなり古くなると：建物の分が小さくなり、土地の分や立地の良さで値段が決まる部分が大きくなる

ただし、これはあくまでよく言われる傾向です。何年でどのくらい下がるかは、地域の人気や地価の動き、そのマンションの管理などで大きく変わります。相場が上がっている地域では、築年がたっても値段がほとんど下がらない、あるいは上がるということも起こります。

値段が落ちにくいマンションの特徴

同じ駅・同じ築年でも、値段が落ちにくいマンションと、落ちやすいマンションがあります。落ちにくいとされるのは、たとえば次のようなマンションです。

反対に、管理が行き届いていない、修繕積立金が足りない、といったマンションは、築年がたつにつれて値段の差が開いていくことがあります。管理の状況を確かめる方法は管理状況の確かめ方にまとめています。

築年数で気をつけたい「境目」

築年数の中には、値段や手続きに関わる境目がいくつかあります。

• 新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準です。完成した年だけだと、1981〜1983年ごろの完成は境目で分からないので、建築確認の日を確かめます。旧耐震の物件については旧耐震は買っていい？で書いています
• 住宅ローン控除：1982年1月1日以降に建てられた住宅は、新耐震基準に適合しているとみなされます。それより前の物件は、耐震基準適合証明書などが必要です。くわしい条件は年によって変わるので、国税庁のページや税務署で確かめてください
• 大規模修繕：およそ12〜15年ごとに行われることが多く、その前後で修繕積立金の値上げや一時金の話が出ることがあります

築年数が古いほど値段は手ごろになりますが、こうした点で、買ったあとのお金や住みやすさが変わります。築30年をこえる物件の見方は築30年以上を買うときの注意にまとめています。

気になる駅で、築年ごとの価格を調べる方法

その地域での下がり方を知るには、国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際に売れた価格を集めるのが確かです。手順は次のとおりです。

1. 気になる駅の、中古マンションの取引価格を表示する（時期はここ1〜2年くらい）
2. 駅からの距離が近いものに絞る
3. 取引ごとに、建てた年と1㎡あたりの価格を書き出す
4. 「築10年以内」「築10〜20年」「築20〜30年」のように、築年でグループに分けて、それぞれの1㎡あたりの価格のまん中あたりを見る

たとえば、同じ駅で築10年以内の取引が1㎡あたり70万円前後、築20年前後が55万円前後に集まっていれば、その駅では「築年がたつと、このくらいの差がつく」という目安になります。件数が少ないグループはぶれやすいので、となりの駅の取引も参考にします。くわしい使い方は不動産情報ライブラリの使い方にあります。

このくらべ方では、ちがう時期に建ったマンションどうしをくらべているので、立地や設備のちがいも混ざっています。ぴったりの下がり方ではなく、だいたいの傾向として見るのがよいと思います。

手早く知りたいときは

中古マンション相場チェックには、駅ごとの中古マンション相場のページがあり、築年別の相場や値動きを見られます。気になる物件があれば、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた取引と、築年や時期の差を直してくらべた「割安め・相場なみ・やや割高・割高」の判定も出せます。売る人向けには、マンション名・駅・ローンの残高から、この先10年の見通しを出すページもあります。どれも国の取引データからの目安で、査定ではありません。

よくある質問

まとめ

• マンションの値段は、建物の分が年とともに下がり、土地の分は地域の動きにそう
• 新しいうちは動きが大きく、築年が進むとゆるやかになる、とよく言われる。ただし一律ではない
• 駅からの近さや管理・修繕の状況で、同じ築年でも値段の落ち方は変わる
• 新耐震基準や住宅ローン控除、大規模修繕など、築年数の境目も確かめる
• 下がり方は、気になる駅の取引を築年ごとに並べて、自分で確かめるのが確か