買うとき

中古マンションの「管理」はどう確かめる？ 書類で見るところ

2026年10月22日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンション選びでは「マンションは管理を買え」とよく言われます。建物がどれだけ長持ちするか、住み心地がどうかは、管理しだいで大きく変わるからです。

とはいえ、管理の良し悪しは、内見で部屋を見ただけでは分かりません。手がかりになるのは書類です。この記事では、どの書類を、どう取りよせて、どこを見ればいいかを順番にまとめます。

管理が大事だと言われる理由

マンションの共用部（廊下・エントランス・外壁・屋上・配管など）は、住んでいる人みんなで持っていて、みんなで管理します。その中心になるのが管理組合です。部屋を買うと、自動的にその一員になります。

管理がうまく回っていると、計画どおりに修繕が行われ、建物が長持ちし、住み心地も保たれます。反対に、修繕のお金が足りない、話し合いがまとまらない、といった状態が続くと、建物の傷みが進み、将来の売りやすさや値段にも響きます。

確かめたい書類は4つ

管理の状況は、主に次の4つの書類で確かめられます。どれも、仲介する不動産会社にお願いすれば、取りよせてもらえることが多いです。

買う直前の重要事項説明（契約の前に、不動産会社が物件の大事なことを説明する手続き）でも、こうした内容の一部は説明されます。ただ、その段階では気持ちが固まっていることが多いので、なるべく早めに見せてもらうのがおすすめです。

重要事項調査報告書の読みどころ

重要事項調査報告書は、管理会社によって書式はちがいますが、だいたい次のような項目がのっています。とくに見ておきたいところを挙げます。

1. 管理費・修繕積立金の額と、値上げの予定：近いうちに上がる予定がないか。修繕積立金の目安（国のガイドラインでは20階未満・延べ床面積5,000㎡未満のマンションで月235〜430円/㎡）とくらべて、極端に安くないか
2. 修繕積立金の残高：いま、いくらたまっているか。次の大規模修繕に足りそうか
3. 管理組合の借り入れ：修繕のためにお金を借りていないか。借りているなら、返済の予定
4. マンション全体の滞納：管理費や修繕積立金を払っていない人が多くないか、長く続いていないか
5. その部屋の滞納：売る人が滞納していると、買った人に引きつがれることがあるので、精算の仕方を確かめます
6. 大規模修繕の実施と予定：これまでいつ行ったか、次はいつか、一時金の予定はないか

修繕積立金が安すぎる物件の考え方は修繕積立金が安すぎる物件の注意点にまとめています。

総会の議事録で分かること

総会の議事録は、そのマンションの「いま」が一番よく分かる書類です。数字だけの書類とちがい、住んでいる人が何に困っていて、何を話し合っているかが見えます。できれば直近2〜3年分を見せてもらいます。

読むときは、次のような話題がないかを探します。

• 修繕積立金の値上げや一時金の話。決まったのか、反対が多くて先送りになったのか
• 大規模修繕や、配管・エレベーターなど大きな工事の話
• 雨もれ・水もれ・外壁のはがれなど、建物の不具合の話
• 騒音・ペット・駐車場・ゴミ出しなど、住んでいる人どうしのトラブル
• 理事のなり手がいない、総会に人が集まらない、といった話

話題があること自体は悪いことではありません。問題に向き合って話し合いが進んでいるなら、むしろ管理がしっかりしているサインです。気にしたいのは、同じ問題が何年も先送りされているときです。

管理会社と、管理の形のちがい

マンションの管理には、大きく分けて次のような形があります。

また、管理員さんの勤め方も、住みこみ・通いで毎日・週に何回か巡回、などいろいろです。毎日来てもらうほど安心感はありますが、そのぶん管理費は高くなりがちです。

どの形が正解ということはありません。大事なのは、管理組合が管理会社に任せきりにせず、ちゃんと目を配っているかです。総会の議事録で、管理会社からの提案をそのまま通しているだけか、自分たちで考えて決めているかを見ると、その様子がうかがえます。

なお、自治体によっては、管理計画が一定の基準を満たすマンションを認定する「管理計画認定制度」があります。認定を受けているかどうかも、ひとつの目安になります。

手早く知りたいときは

書類を取りよせる前に、まず値段と毎月の負担の目安をつかんでおくと、どの物件の書類を見るべきかを絞りこめます。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた取引とくらべた「割安め・相場なみ・やや割高・割高」の判定と、管理費・修繕積立金が国のガイドラインの目安より高いか低いかが分かります。判定は国の取引データからの目安で、査定ではありません。書類の読み方とあわせて、物件えらびの入口として使ってみてください。長期修繕計画のくわしい見方は長期修繕計画の見方にまとめています。

よくある質問

まとめ

• 管理の良し悪しは、内見ではなく書類で確かめる
• 重要事項調査報告書・総会の議事録・長期修繕計画・管理規約の4つを、早めに見せてもらう
• 積立金の残高・借り入れ・滞納・値上げの予定を見る
• 議事録では、同じ問題が先送りされ続けていないかを見る
• 管理の形より、管理組合がちゃんと目を配っているかが大事