相場・価格

中古マンションの相場の調べ方。見るべきは「売れた価格」

2026年10月11日・中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

気になる中古マンションが見つかったとき、まず知りたいのは「この値段、高いの？安いの？」ということ。でも、ポータルサイトを眺めているだけだと、なかなか答えが出ません。

理由はかんたんで、ポータルサイトに並んでいるのは「この値段で売りたい」という売り出し価格だからです。相場を知るには、実際にいくらで売れたかを見る必要があります。この記事では、その調べ方と、くらべるときのコツをまとめます。

売り出し価格は「相場」ではない

中古マンションの値段は、売る人と不動産会社が決めます。早く売りたい人は低めに、急いでいない人は高めにつけることもあります。そして、売り出したあとに値下げしたり、買う人との話し合いで値引きしたりして、最後の値段が決まります。

つまり、売り出し価格をいくら集めても、それは「売りたい人の希望」の集まりです。しばらく売れ残っている高めの物件ほど長く掲載されるので、売り出し価格だけを見ると、相場を高く見積もってしまいやすくなります。

相場を知りたいときは、同じ地域で実際に取引された価格を見る。売り出し価格は、それとくらべるための材料です。

実際に売れた価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、だれでも無料で見られます。不動産を買った人へのアンケートをもとにした取引の価格で、次のような情報がのっています。

マンションの名前や部屋番号はのっていませんが、駅・広さ・築年で絞り込めば、気になる物件に近い条件で「いくらで売れたか」が分かります。くわしい使い方は不動産情報ライブラリの使い方にまとめています。

取引の価格を見つけても、条件がちがう物件とくらべると、高い・安いをまちがえてしまいます。まずは次の3つをそろえます。

そろえること	なぜ
駅（同じ駅か、となりの駅）	マンションの値段は、駅でいちばん大きく変わります。同じ市の中でも、駅がちがえば相場はかなりちがいます。
広さ（1㎡あたりにする）	60㎡と80㎡の価格をそのままくらべても意味がありません。価格を広さで割って、1㎡あたりでくらべます。
築年数	同じ駅・同じ広さでも、築5年と築30年では値段がまったくちがいます。なるべく近い築年の取引を選びます。

たとえば、気になる物件が「70㎡で3,500万円」なら、1㎡あたりは50万円です。同じ駅で、築年が近い取引の1㎡あたりの価格が40万〜45万円に集まっているなら、少し高めにつけられていると分かります。

3つをそろえたうえで、次のような点も値段に効いてきます。差が出たときは、このあたりに理由がないかを見てみてください。

どれも「高いからダメ」ではなく、その差が自分にとって払う価値のあるものかを考える材料です。

取引のデータを自分で絞り込んで、築年や時期の差を直しながらくらべるのは、慣れていてもけっこう手間がかかります。気になる物件がいくつもあると、なおさらです。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた取引を集め、築年や時期の差を直してくらべた結果を「割安め・相場なみ・やや割高・割高」で出します。くらべた取引の一覧も見られるので、「何とくらべてそう言っているのか」も確かめられます。

気になる物件、スクショ1枚で相場とくらべられます。同じ駅で実際に売れた価格から「割高・割安」を判定。無料・登録不要。

実際に売れた価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。アンケートをもとにした取引の価格が、地域・駅・広さ・築年などで絞り込めます。売り出し中の価格は不動産ポータルサイトで見られますが、こちらは売る人の希望の値段です。

まずは「同じ駅か近い駅」「広さ（1㎡あたりの価格にする）」「築年数」の3つです。そのうえで、駅からの距離や階数、取引した時期の差も頭に入れておくと、ずれが小さくなります。

そうとは限りません。眺めのいい高い階、リフォーム済み、人気の学区など、高いだけの理由がある物件もあります。相場より高いと分かったら、その差の理由を不動産会社に聞いて、納得できるかを考えるのがおすすめの進め方です。

中古マンション相場チェックは、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた中古マンションの価格とくらべて「割安め・相場なみ・やや割高・割高」を出す、無料・登録不要のサービスです。管理費・修繕積立金・耐震・ハザード、毎月の支払いの目安もあわせて見られます。

くらべる相手は、国土交通省の不動産情報ライブラリにある実際の取引です。スクショは読み取りにだけ使い、保存しません。