相場・価格

売り出し価格と成約価格は何がちがう？ 中古マンションの値段が決まる流れ

2026年10月25日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションの値段には、じつは2種類あります。ポータルサイトやチラシにのっている「売り出し価格」と、実際に売買が決まったときの「成約価格」です。

ふだん目にするのはほとんどが売り出し価格なので、「相場はこのくらい」と思っていた値段が、実は売れた値段とずれていた、ということが起こります。この記事では、2つの価格のちがいと、売り出しから成約までに値段がどう動くのかを、買う人・売る人の両方の目線でまとめます。

2つの価格は、だれが決めた値段か

売り出し価格は、いわば交渉のスタート地点です。成約価格は、その交渉が終わったあとの結果です。相場を知りたいときに見るべきなのは、結果のほうです。

売り出しから成約まで、値段はこう動く

中古マンションの値段は、だいたい次のような流れで決まっていきます。

1. 売り出し価格を決める：売る人が、不動産会社から近くの取引の値段などを聞いて決めます。少し下げられる余地を見込んで、高めにつけることもあります
2. 反応を見る：問い合わせや内見の数で、値段が合っているかが分かってきます
3. 値下げ：しばらく反応が少ないと、売り出し価格そのものを下げることがあります
4. 値引きの相談：買いたい人が見つかると、その人から「この値段なら買いたい」という申し込みが来ることがあります
5. 成約：おたがいが合意した値段で売買契約を結びます。これが成約価格です

つまり、売り出し価格と成約価格のあいだには、値下げ（売る人が自分から下げる）と値引き（買う人との話し合いで下げる）の2つが入りえます。どちらもなく、売り出し価格のまま決まることもあります。

差が大きくなりやすいとき、小さくなりやすいとき

売り出し価格と成約価格の差は、物件や時期によってかなりちがいます。決まった割合はありませんが、次のような傾向はあります。

差が大きくなりやすい

• はじめの売り出し価格が、まわりの成約価格より高めにつけられている
• 長く売れ残っていて、何度か値下げしている
• 売る人が住み替えなどで、売る時期を急いでいる
• 相場が下がりはじめている地域

差が小さくなりやすい

• はじめから成約価格に近い値段で売り出している
• 駅から近い・人気のマンションなど、買いたい人が多い
• 相場が上がっている地域で、すぐに申し込みが入る

買う人は、成約価格をどう使うか

買う人にとって、成約価格は「この値段が妥当か」を考える物差しです。同じ駅で、築年数や広さが近い部屋がいくらで売れたかを調べて、1㎡あたりの価格でくらべます。調べ方は中古マンションの相場の調べ方にまとめています。

売り出し価格が成約価格の集まりより高めなら、値引きの相談の余地があるかもしれません。ただし、人気の物件では値引きを言い出すと、ほかの人に先に決まってしまうこともあります。値引きの考え方は値引き交渉の記事で書いています。

もうひとつ、ポータルサイトで「値下げしました」と出ている物件を見かけたら、いつから売りに出ているかを不動産会社に聞いてみてください。長く売れ残っているなら、まだ相談の余地があることもありますし、何か理由があって売れていないこともあります。

売る人は、成約価格をどう使うか

売る人にとっては、成約価格が「いくらで出せば売れそうか」の目安になります。まわりの売り出し価格だけを見て値段を決めると、高めの物件どうしをくらべることになり、売れ残りやすくなります。

高めに出して様子を見るのも一つのやり方ですが、反応がないまま時間がたつと、値下げを何度か重ねることになり、「売れ残っている物件」と見られやすくなります。どのくらい余裕を持たせるかは、売る時期の都合とあわせて考えます。売るタイミングの考え方は売りどきの記事も参考にしてください。

成約価格を見るときの注意

不動産情報ライブラリの取引価格は、とても役に立つデータですが、見るときに知っておきたいことがあります。

• 時期は四半期ごと：何月何日に売れたかまでは分かりません
• 場所は町名まで：マンション名や部屋番号は出ないので、どのマンションの取引かは、駅・広さ・建てた年などから推しはかります
• すべての取引がのっているわけではない：買った人へのアンケートなどをもとにしているので、取引の一部です
• 少し前の値段：のるまでに時間がかかるので、相場が動いている地域では、いまとずれることがあります

1件だけで判断せず、何件かの取引を並べて「だいたいこのあたり」と幅で見るのが、まちがえにくい見方です。

手早く知りたいときは

気になる物件の売り出し価格が、まわりの成約価格とくらべてどうなのか。自分で取引を集めてくらべる時間がないときは、中古マンション相場チェックを使ってみてください。物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた取引と、築年や時期の差を直してくらべ、「割安め・相場なみ・やや割高・割高」で出します。売る人向けには、マンション名・駅・ローンの残高から、いま売れたらの相場の目安を出すページもあります。どちらも国の取引データからの目安で、査定ではありません。

よくある質問

まとめ

• 売り出し価格は売る人の希望、成約価格は実際に売れた値段
• そのあいだには、値下げと値引きが入ることがある
• 差の大きさは、はじめの値付けや売れ残りの期間、相場の動きで変わる
• 買う人も売る人も、物差しにするのは成約価格
• 成約価格は四半期ごと・町名までのデータなので、何件か並べて幅で見る