相場・価格

その中古マンション、割高？ 見分けるための5つの手順

2026年10月11日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを探していると、同じ駅・同じくらいの広さなのに、数百万円もちがう物件が並んでいることがあります。高いほうには理由があるのか、それともただ高くつけられているだけなのか。ここが分からないと、なかなか決められません。

割高かどうかは、「同じような条件の部屋が、実際にいくらで売れたか」とくらべれば、ある程度は見えてきます。この記事では、そのくらべ方を手順にして、あわせて「高くても納得できるケース」との見分け方もまとめます。

「割高」とは、何にくらべて高いことか

割高というのは、物件そのものの値段が高いことではありません。同じような条件のマンションが売れている値段より、高くつけられていることです。5,000万円でも割安な物件はありますし、2,000万円でも割高な物件はあります。

ここで注意したいのが、くらべる相手です。ポータルサイトに並んでいるほかの物件は、どれも「この値段で売りたい」という売り出し価格です。高めの物件どうしをくらべても、割高かどうかは分かりません。くらべる相手は成約価格（実際に売れた値段）にします。売り出し価格と成約価格のちがいは、売り出し価格と成約価格のちがいでくわしく書いています。

手順1：価格を「1㎡あたり」に直す

まずは、気になる物件の価格を広さで割って、1㎡あたりの価格（㎡単価）にします。60㎡と80㎡の部屋の値段をそのままくらべても、高い・安いは分からないからです。

たとえば、次の2つの部屋があるとします。

価格だけ見ると部屋Bのほうが900万円高いのですが、1㎡あたりにすると部屋Bのほうが少し安いことが分かります。広さは、物件ページにある「専有面積」を使います。

手順2：同じ駅で「売れた価格」を集める

次に、くらべる相手を集めます。実際に売れた価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで、だれでも無料で見られます。マンション名は出ませんが、駅・広さ・建てた年などで絞り込めます。使い方は不動産情報ライブラリの使い方にまとめています。

集めるときは、次の条件をなるべくそろえます。

• 駅：同じ駅。足りなければとなりの駅まで
• 築年数：気になる物件の前後5年くらい
• 時期：ここ1〜2年くらいの取引

集めた取引の1㎡あたりの価格を並べると、だいたいどのあたりに集まっているかが見えてきます。1件や2件だとたまたまの値段かもしれないので、できれば何件か集めて、まん中あたりの値段を見ます。

手順3：差を「築年」と「時期」で直して考える

くらべる取引の築年数や時期が、気になる物件とぴったり同じことはまずありません。そのずれを頭の中で直してから判断します。

• 築年のずれ：くらべた取引のほうが新しいなら、気になる物件はその分安くてもおかしくありません。古いなら逆です
• 時期のずれ：相場が上がっている地域では、1〜2年前の取引はいまより安めに出ます。下がっている地域なら逆です

こうしてならしたうえで、気になる物件の1㎡あたりの価格が、売れた価格の集まりよりはっきり上にあるなら、割高の可能性があります。少し上くらいなら、売り出し価格には値下げや値引きの分がふくまれていることも多いので、すぐに割高とは言えません。

手順4：高い理由があるかを確かめる

相場より高かったとしても、それだけで「買わないほうがいい」とは限りません。値段に見合う理由があるかを確かめます。

差が出たときは、不動産会社に「同じ駅の成約価格とくらべて高めに見えるのですが、理由はありますか」と聞いてみてください。納得できる説明があればそれで判断できますし、はっきりしなければ、値引きの相談の材料にもなります。値引きの話の進め方は値引き交渉の記事にまとめています。

手順5：価格の外の「割高」も見る

値段は相場なみでも、住んでからのお金で割高になることがあります。買う前に、次の点もあわせて見ておくと安心です。

• 管理費・修繕積立金：国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安は20階未満・延べ床面積5,000㎡未満のマンションで月に1㎡あたり235〜430円（平均335円）です。極端に安い場合は、あとで大きく上がることがあります
• 耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準です。築年だけでは境目が分からないので、建築確認の日を確かめます
• 借地かどうか：定期借地権付きのマンションは、所有権のマンションより安めなのがふつうです。同じ値段なら割高ということになります

手早く知りたいときは

取引を集めて、1㎡あたりに直して、築年や時期のずれをならして……という作業は、物件がいくつもあると時間がかかります。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた中古マンションの取引とくらべて「割安め・相場なみ・やや割高・割高」を出します。築年や時期の差は直してくらべ、くらべた取引の一覧も見られます。管理費・修繕積立金がガイドラインの目安とくらべてどうか、旧耐震かどうかもあわせて表示します。判定は国の取引データからの目安で、査定ではありません。

よくある質問

まとめ

• 割高かどうかは、似た部屋の「売れた価格」とくらべて考える
• 価格は1㎡あたりに直し、駅・築年・時期をそろえる
• 築年や時期のずれをならしても、はっきり上なら割高の可能性がある
• 高くても、階数・立地・リフォーム・管理など納得できる理由があるかを確かめる
• 管理費・修繕積立金や耐震、借地かどうかなど、価格の外のお金も見る