買うとき

築30年を超えた中古マンション、買う前に確かめたい5つのこと

2026年10月26日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを探していると、駅に近くて、広さも十分で、値段も手ごろ。そんな物件の多くが「築30年以上」です。古いことは気になるけれど、新しい物件にはない魅力もあります。

築30年を超えたマンションは、古いから悪い、ではなく「どう手入れされてきたか」で大きく差がつく年ごろです。この記事では、買う前に確かめておきたいことを5つにしぼってまとめます。

築30年以上のマンションの良いところ

まず、築30年以上の物件が選ばれる理由を整理しておきます。

• 値段が落ち着いている：築浅のころにくらべると値下がりがゆるやかになり、買ったあとの下がり幅が小さくなりやすい
• 立地がいいことが多い：駅の近くなど、いまでは新しく建てにくい場所に建っていることがあります
• 実際の様子が見える：住んでいる人の雰囲気、修繕の記録、管理の様子など、新築では分からないことを確かめられます

どれも、管理がきちんとしていることが前提です。ここからは、その前提を確かめるための5つのポイントです。

1. 新耐震か旧耐震か

2026年の時点で築30年というと、1996年ごろの完成です。このあたりは新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物）です。一方、築40年を超えてくると、旧耐震の物件がまじってきます。

とくに1981〜1983年ごろに完成した物件は、完成した年だけでは新耐震か分かりません。建築確認を受けた日を、不動産会社に確かめてもらいます。また、住宅ローン控除は、1982年1月1日以降に建てられた住宅なら新耐震基準に適合しているとみなされますが、それより前の建物は証明書などが必要になります。くわしくは旧耐震の中古マンションは買っていい？を見てください。

2. 給水管・排水管はどうなっているか

築30年を超えたマンションで、見落とされやすいのが配管です。壁や床の中にあるので、内見ではほとんど見えません。古い配管はさびや詰まりが起きやすく、水もれの原因にもなります。

マンションの配管は、大きく2つに分かれます。

表面だけきれいにリフォームされた部屋でも、床下の配管は古いまま、ということがあります。リフォームの内容を書いた書類があれば見せてもらい、配管まで手が入っているかを確かめます。リフォーム済みの物件の見方はリフォーム済み・リノベ済み中古マンションの見方にまとめています。

3. 大規模修繕と修繕積立金

外壁や屋上の防水など、建物全体をまとめて直す大規模修繕は、およそ12〜15年ごとに行うことが多いです。築30年なら、2回目の大規模修繕が終わったか、そろそろ、という時期です。

確かめたいのは次のことです。

• これまでの大規模修繕を、予定どおりに行ってきたか
• 長期修繕計画が、この先30年以上を見て、大規模修繕を2回以上ふくむ形になっているか（国のガイドラインの目安）
• 修繕積立金がたまっているか。足りなくて借り入れをしていないか
• 近いうちに修繕積立金の値上げや、一時金（まとまったお金の徴収）の予定がないか

築年数がたつほど、直すところは増えます。エレベーターや給排水の設備など、2回目・3回目の修繕では費用の大きい工事が重なりやすくなります。そのため、月々の修繕積立金が安いことは、必ずしも良いことではありません。国土交通省のガイドラインでは、20階未満・延べ床面積5,000㎡未満のマンションで月235〜430円/㎡（平均335円）が目安とされています。たとえば70㎡なら、月およそ1万6,000〜3万円ほどです。

4. 管理がきちんと回っているか

同じ築30年でも、管理によって建物の状態はまったくちがいます。次のような点から、管理の様子をつかみます。

• 共用部の様子：エントランスやゴミ置き場がきれいか、掲示板のお知らせが新しいか
• 総会の議事録：修繕の話し合いが進んでいるか、もめごとが続いていないか
• 管理費・修繕積立金の滞納：滞納が多いと、修繕のお金が足りなくなります
• 住んでいる人の高齢化：理事のなり手がいない、修繕の話がまとまらない、といった悩みにつながることがあります

こうしたことは、重要事項調査報告書（管理会社がつくる、マンションの管理の状況をまとめた書類）や総会の議事録で確かめられます。読み方はマンションの管理状況の確かめ方を見てください。

5. ローンと、将来の売りやすさ

築30年以上の物件でも、住宅ローンを借りられることは多いです。ただ、銀行によっては、建物の古さによって返済期間を短くしたり、借りられる額を低めにしたりすることがあります。物件を決める前に、銀行に相談しておくと安心です。くわしくは銀行に確かめてください。

もうひとつ考えておきたいのが、自分が売るときのことです。たとえば、いま築35年の物件を買って15年住めば、売るときは築50年です。そのときに買う人がローンを組みやすいか、建物の状態が保たれているかで、売りやすさが変わります。長く住むつもりか、いつか住みかえるつもりかで、選び方も変わってきます。

手早く知りたいときは

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた取引とくらべた「割安め・相場なみ・やや割高・割高」の判定が出ます。築年や時期の差を直してくらべるので、古い物件でも値段の目安がつかみやすくなります。管理費・修繕積立金が国のガイドラインの目安より高いか低いか、旧耐震かどうかもあわせて表示します。判定は国の取引データからの目安で、査定ではありません。

よくある質問

まとめ

• 築30年以上は、古さより「どう手入れされてきたか」で差がつく
• 築40年を超えると旧耐震がまじる。境目は建築確認の日で確かめる
• 配管は共用部と専有部に分けて、取りかえたかを確かめる
• 大規模修繕の実績、長期修繕計画、修繕積立金の残りを見る
• ローンの条件と、自分が売るときのことまで考えて決める