借りる前に

住宅ローンの借り換え・住み替えの考え方　「あとで変えればいい」と考える前に知っておきたいこと

2026年11月2日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

住宅ローンを借りる前に、「金利が上がったら借り換えればいい」「合わなくなったら住み替えればいい」と聞いて、少し安心した人もいると思います。でも、借り換えや住み替えは、いつでも思いどおりにできるとは限りません。

この記事では、借り換えと住み替えの仕組みと、借りる前に知っておきたい考え方をまとめます。結論を先に言うと、どちらも「そのときの金利・年齢・収入・家の価値」で条件が決まるものです。あとで変えられることをあてにしすぎず、いま借りる額は、いまの家計で無理なく返せる額で考えておくと安心です。

借り換えと住み替えのちがい

似た言葉ですが、していることはちがいます。

借り換えは、別の金融機関で新しく住宅ローンを借りて、そのお金でいまのローンを返す方法です。同じ金融機関の中で、金利の種類を変える方法もあります。住み替えは、家そのものを変えることです。

借り換えると、返済はどれくらい変わる？

借り換えでよく考えられるのは、金利を下げて返済を軽くすることです。計算の例で見てみましょう。借入の残りが2,500万円・残りの年数が25年、元利均等返済（毎月の返済額が同じ返し方）でボーナス払いなしの場合です。

金利が0.5%下がると、毎月の返済は約5,800円、25年間の合計では約173万円小さくなる計算です。ただし、これは借り換えにかかる費用を引く前の数字です。

借り換えでは、新しくローンを借りるための手数料や保証料、登記の費用などがかかります。どれくらいかかるかは、金融機関や借り方によってちがいます。減る返済の合計から、かかる費用を引いて考えることが大切です。

借り換えで気をつけたいこと

借り換えは、新しい金融機関で住宅ローンを借りなおすことです。そのため、借りたときと同じように、あらためて審査があります。

• そのときの年収や働き方：収入が減っていると、借りられる額が小さくなることがある
• そのときの年齢：完済は80歳までとする金融機関が多いので、選べる年数が短くなることがある
• 健康状態：団信（団体信用生命保険）に入りなおすので、告知があることが多い
• 家の評価：建物は年数がたつと評価が下がることが多い
• 金利の動き：借り換えたい時期に、金利が下がっているとは限らない

つまり、「金利が上がったら借り換えればいい」と考えていても、そのときに条件が合うかは分かりません。金利が上がる局面では、借り換え先の金利も上がっていることが多いです。

金利の種類の考え方は、変動金利と固定金利のちがいの記事にまとめています。

住み替えで考えておきたいこと

住み替えでいちばん大事なのは、いまの家のローンの残りをどうするかです。家を売るときは、売ったお金でローンの残りを返すのが一般的です。

例えば、3,500万円を金利0.9%・35年で借りた場合、金利が変わらないとすると、借入の残りは次のように減っていきます。

• 5年後：約3,065万円
• 10年後：約2,610万円
• 15年後：約2,134万円

元利均等返済では、はじめのうちは返済のうち利息の割合が大きいので、残りはゆっくり減っていきます。売ったお金がこの残りより少ないと、差額を手元のお金で用意するなどの方法を考える必要があります。

家がいくらで売れるかは、場所や建物の状態、そのときの市場によって変わり、前もっては分かりません。住み替えの可能性がある家庭は、売りやすさや貸しやすさも、土地や間取りを選ぶときの見方の1つになります。土地探しの進め方は、土地探しの進め方の記事にまとめています。

借りる前にできること

借り換えや住み替えは、借りたあとの話です。でも、借りる前に考えておけることもあります。

1. いまの家計で無理なく返せる額で借りる：あとで条件を変えられなくても返せる額にしておく
2. 金利が上がった場合の返済額も見ておく：変動金利の場合は、上がったときの数字を手元に置いておく
3. 手元のお金を残しておく：借り換えの費用や、住み替えの差額に備えられる
4. 繰り上げ返済の予定も考える：残りを早めに減らしておくと、借り換えや住み替えの選択肢が広がりやすい
5. 借りるローンの決まりを確かめる：途中で金利の種類を変えられるか、返済の途中で一部を返す手数料はどうか

借りる前に確かめたいこと

• 「あとで借り換えればいい」をあてにしない借入額にした？
• 借り換えるときも審査や費用があることを、家族で話した？
• 途中で金利の種類を変えられるか、金融機関に聞いた？
• 年数ごとにローンの残りがどう減るか、見てみた？
• 住み替えの可能性があるか、家族で話した？
• 借り換えの費用や住み替えの差額に備える、手元のお金を考えた？

よくある質問

まとめ

• 借り換えはローンの借りなおし、住み替えは家そのものを変えること
• 金利が0.5%下がると返済は軽くなるが、借り換えの費用を引いて考える
• 借り換えにも審査があり、そのときの年齢・収入・健康・家の評価で条件が決まる
• 住み替えでは、ローンの残りと売れる額の差をどうするかが大事
• あとで変えられることをあてにしすぎず、いまの家計で無理なく返せる額で借りる