金利と返し方

住宅ローンの繰り上げ返済は「期間短縮」と「返済額軽減」どっち？　計算の例と考え方

2026年10月29日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

貯金が少したまってきたら、「住宅ローンを早めに返したほうがいいのかな」と考える人は多いと思います。でも、繰り上げ返済には種類があって、どれを選ぶかで結果が変わります。

この記事では、繰り上げ返済の2つの種類と、それぞれで何が変わるかを計算の例でまとめます。結論を先に言うと、利息を多く減らすのは期間短縮型、毎月の返済を軽くするのは返済額軽減型です。どちらにするかと、そもそもいくら返すかは、手元の貯金とあわせて考えることが大切です。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に、ローンの一部をまとめて先に返すことです。先に返したお金は、すべて元金（借りたお金そのもの）を減らすのに使われます。

利息は、その時点の借入の残りに金利をかけて決まります。だから、元金が減ると、そのあとにかかる利息も減ります。これが、繰り上げ返済で利息が減る仕組みです。

繰り上げ返済には、大きく分けて次の2つの種類があります。

200万円を繰り上げ返済した例

3,000万円を金利1%・35年、元利均等返済（毎月の返済額が同じ返し方）・ボーナス払いなしで借り、10年たったところで200万円を繰り上げ返済した場合の例です。金利は最後まで変わらないとして計算しています。

10年たった時点の借入の残りは約2,247万円、毎月の返済は約84,700円、残りの期間は25年です。ここで200万円を返すと、次のようになります。

この例では、期間短縮型のほうが、減る利息は約2倍になります。一方、返済額軽減型は、毎月の返済が約7,500円軽くなり、これから25年間ずっと家計に余裕ができます。

数字はどれも金利が変わらないとした場合の例です。変動金利で借りている場合は、金利が動けば結果も変わります。

返す時期でも、減る利息は変わる

同じ200万円でも、いつ返すかで減る利息は変わります。同じ3,000万円・1%・35年の例で、期間短縮型で200万円を返した場合をくらべると、次のようになります。

早い時期に返すほど、借りている期間の残りが長いので、減る利息は多くなります。ただし、早い時期は、手元の貯金がまだ少ないことも多いです。減る利息だけを見て急ぐより、手元に残すお金を決めてから考えるほうが安心です。

どちらの種類を選ぶ？

どちらがよいかは家計によってちがいます。それぞれを選ぶ家庭は、次のように考えていることが多いです。

期間短縮型を選ぶ家庭

• 利息の合計を少しでも減らしたい
• 定年の前など、決めた年齢までに返し終えたい
• いまの毎月の返済は、無理なく払えている

返済額軽減型を選ぶ家庭

• 教育費などで、これから毎月の出費が増える
• 収入が減る予定がある（育休、働き方の変更、定年など）
• 毎月の返済を軽くして、家計の余裕を作りたい

金融機関によっては、1回ごとにどちらの種類にするか選べます。最初は期間短縮型、子どもの進学が近づいたら返済額軽減型、のように使い分ける考え方もあります。

繰り上げ返済の前に考えたいこと

繰り上げ返済で返したお金は、あとから戻ってきません。返しすぎて手元のお金が足りなくなると、急な出費のときに別のローンを使うことになり、かえって負担が増えることもあります。次の順番で考えると安心です。

1. 手元に残すお金を先に決める：急な出費に備えて、生活費の半年分くらいは残しておくのがよいと言われる
2. 近いうちに使うお金を分けておく：車の買い替え、教育費、家の修繕など
3. 残ったお金で、いくら返すか決める：無理に大きな額を返さなくてもよい
4. 手数料と最低金額を確かめる：金融機関ごとに決まりがちがう

手元にどれくらい残しておくかの考え方は、家を買っても手元に残しておきたい貯金の記事にまとめています。

また、住宅ローン控除（減税）のしくみを使っている場合、繰り上げ返済で借入の残りや期間が変わると、控除に関わることがあります。くわしくは国税庁のページや税務署で確かめてください。

借りる前に確かめたいこと

• 借りる予定の金融機関で、繰り上げ返済に手数料がかかるか確かめた？
• 1回にできる最低の金額や、申し込みの方法を聞いた？
• 期間短縮型と返済額軽減型を、1回ごとに選べるか確かめた？
• 繰り上げ返済をしても、手元に残しておきたい貯金の額を決めた？
• 繰り上げ返済をする前提で、返済期間を長めにしていないか見直した？
• いつ、いくらくらい返す予定か、夫婦で話した？

よくある質問

まとめ

• 繰り上げ返済は、元金を先に返して、そのあとの利息を減らす方法
• 期間短縮型は返し終わる時期が早まり、減る利息が多め。返済額軽減型は毎月の返済が軽くなる
• 3,000万円・1%・35年で10年後に200万円返すと、減る利息は期間短縮型で約54万円、返済額軽減型で約26万円（例）
• 早く返すほど利息は減るが、手元に残すお金を先に決めておく
• 手数料や最低金額などの決まりは、金融機関で確かめる