金利と返し方

住宅ローンの返済期間は何年にする？　35年と短めの年数を、計算でくらべて考える

2026年10月28日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

資金計画書を見ると、返済期間は「35年」で計算されていることが多いです。でも、「35年って長すぎない？」「短くしたほうがいいの？」と迷う人も多いと思います。

この記事では、返済期間（ローンを返し終えるまでの年数）の決め方をまとめます。結論を先に言うと、年数を短くすると利息は減り、毎月の返済は増えます。どちらを大事にするかは、家計の余裕と、返し終わる年齢で変わります。

年数を変えると、何が変わる？

同じ金額を同じ金利で借りても、返済期間を変えると、次の2つが変わります。

• 毎月の返済：年数が短いほど、1か月あたりに返す金額が大きくなる
• 利息の合計：年数が短いほど、借りている期間が短いので、払う利息が少なくなる

つまり、毎月をラクにしたいなら長め、全体で払う金額を減らしたいなら短め、という関係です。どちらか一方だけをよくすることはできません。

もう1つ変わるのが、返し終わる年齢です。35歳で35年のローンを組むと、返し終わるのは70歳です。25年なら60歳です。定年の前に返し終えるか、定年のあとも返済が続くかで、老後のお金の考え方も変わります。

年数ごとに計算してみる

3,000万円を金利1%、元利均等返済（毎月の返済額が同じ返し方）・ボーナス払いなしで借りた場合の例です。金利はずっと変わらないとして計算しています。

35年を30年にすると、毎月の返済は約1万2千円増え、利息の合計は約83万円減ります。25年にすると、毎月は約2万8千円増え、利息は約165万円減ります。

金利が高いほど、年数による利息の差は大きくなります。例えば金利1.9%で同じ3,000万円を借りると、利息の合計は35年で約1,110万円、30年で約938万円、25年で約771万円です。毎月の返済は、35年で約97,800円、30年で約109,400円、25年で約125,700円になります。

どの数字も、金利が最後まで変わらないとした場合の例です。変動金利で借りる場合は、金利が動けば数字も変わります。

長めに借りる家庭の考え方

35年など長めの年数を選ぶ家庭は、次のように考えていることが多いです。

• 毎月の返済を抑えて、教育費や貯金にお金を回せる余裕を残したい
• 子どもが小さいうちや、育休などで収入が減る時期に、返済が重くならないようにしたい
• 余裕ができたときに、繰り上げ返済（予定より早く返すこと）で期間を短くするつもり
• 手元の貯金を多めに残しておきたい

長めに借りるときに気をつけたいのは、返し終わる年齢です。定年のあとも返済が続く場合は、退職金や年金でどう返すかも考えておく必要があります。完済の年齢の考え方は、完済年齢の記事にまとめています。

短めに借りる家庭の考え方

25年や30年など短めの年数を選ぶ家庭は、次のように考えていることが多いです。

• 利息の合計を少しでも減らしたい
• 定年や、子どもが独立するころまでに返し終えておきたい
• 繰り上げ返済を自分で続けるより、最初から決めておくほうが確実だと感じる
• 毎月の返済が増えても、家計にまだ余裕がある

短めに借りるときに気をつけたいのは、毎月の返済が大きくなることです。返済負担率（年収に対する、1年の返済の割合）が上がるので、家計の余裕が少なくなります。急な出費や収入の変化があったときに苦しくなりやすいので、手元の貯金とあわせて考えておくと安心です。

年数を決めるときの順番

年数は、次の順番で考えると決めやすくなります。

1. 毎月いくらなら払えるかを決める：手取りといまの支出から、返済にあてられる額を出す
2. 返し終えたい年齢を決める：定年、子どもの独立、年金生活に入る時期などを目安にする
3. 2つを満たす年数を探す：毎月払える額の中で、できるだけ早く返し終わる年数はどれか見る
4. お金がかかる時期と重ねる：教育費が多い時期に、返済が重すぎないか確かめる

多くの金融機関では、返し終わる年齢に上限があり、80歳までとするところが多いです。年齢によっては、そもそも35年で借りられないこともあります。

また、「長めに借りて、余裕があれば繰り上げ返済する」という考え方を選ぶ場合は、繰り上げ返済の仕組みも知っておくと安心です。期間を短くする方法と、毎月の返済を減らす方法のちがいは、繰り上げ返済の記事で計算しています。

借りる前に確かめたいこと

• 資金計画書の返済期間が何年で計算されているか確かめた？
• 年数を変えたときの毎月の返済と利息の合計を、くらべてみた？
• 返し終わる年齢を計算して、定年や老後のお金と重ねて考えた？
• 教育費などお金がかかる時期に、返済が重すぎないか見た？
• 繰り上げ返済の手数料や、できる金額の決まりを金融機関に聞いた？
• 何年にするか、夫婦で話して納得できた？

よくある質問

まとめ

• 年数を短くすると毎月の返済は増え、利息の合計は減る
• 3,000万円・1%なら、35年で毎月約84,700円、30年で約96,500円、25年で約113,100円（例）
• 長めは毎月に余裕を残しやすく、短めは利息が減って早く返し終わる
• 「毎月払える額」と「返し終えたい年齢」の両方から年数を考える
• 年齢の上限や繰り上げ返済の決まりは、金融機関で確かめる