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住宅ローンの完済年齢は何歳？　40代・50代から借りるときに、年齢で変わることを計算で見る

2026年10月19日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

40代や50代で家づくりを考えはじめると、「いまから35年のローンを組んだら、返し終わるのは何歳？」が気になります。年齢を考えると、借りてもいいのか迷う人もいると思います。

この記事では、完済の年齢と、借りる年齢によって変わることを計算の例でまとめます。結論を先に言うと、完済は80歳までとする金融機関が多く、50代からは返済年数が短くなって、借りられる額も小さくなります。年齢そのものより、「定年のときにいくら残るか、それをどう返すか」を見ておくことが大切です。

完済の年齢の上限は80歳が多い

住宅ローンには、借りられる年齢と、返し終える年齢の上限があります。完済は80歳までとしている金融機関が多いです。くわしい条件は、金融機関ごとに決まっています。

完済の上限があるので、借りる年齢が上がるほど、選べる返済年数は短くなります。

• 45歳までなら、35年で借りても完済は80歳まで
• 50歳なら、80歳までの30年が上限
• 55歳なら、80歳までの25年が上限

「住宅ローン、いくらまで？」でも、完済が80歳をこえないように返済年数を縮めて計算しています。ただ、80歳はあくまで「借りられる上限」です。80歳まで返す計画が、無理なく返せる計画とは限らないことも知っておきましょう。

借りる年齢で、借りられる額はどう変わる？

計算の例で見てみましょう。年収500万円の人が、元利均等返済（毎月の返済額が同じ返し方）でボーナス払いなし、例えば金利0.9%で借りるとします。返済年数は35年を希望して、80歳をこえる場合は80歳までに縮めます。

毎月返せる額は同じでも、返済年数が短くなるほど、借りられる額は小さくなります。50歳では35歳のときより約470万円、55歳では約960万円小さくなる計算です。

同じ3,000万円を借りる場合で見ると、毎月の返済は次のように変わります（金利0.9%の例）。

• 35年なら毎月約8.3万円
• 30年なら毎月約9.5万円
• 25年なら毎月約11.2万円
• 20年なら毎月約13.7万円

定年のときに、ローンはいくら残る？

年齢を考えるときにいちばん大事なのは、仕事をやめるときに、ローンがどれくらい残っているかです。例えば65歳で仕事をやめるとして、3,000万円を金利0.9%で借りた場合の、65歳のときの残りを計算してみます（金利が変わらないとした場合）。

借りる年齢が上がるほど、仕事をやめるときに残るローンは大きくなります。残った分は、仕事をやめたあとの収入や、退職金・貯金から返していくことになります。

40代・50代から借りるときの考え方

40代・50代から借りるときは、次のような方法を組み合わせて考える家庭が多いです。どれがよいかは、家計や退職金・年金の見込みによってちがいます。

• 頭金を多めに入れる：借りる額が小さくなり、定年のときに残る額も小さくなる。ただし手元のお金とのかねあいがある
• 借りる額を小さめにする：家の広さや仕様を見直して、予算そのものを下げる
• 返済年数を短めにする：毎月の返済は大きくなるが、仕事をしているうちに返し終えやすい
• 繰り上げ返済の予定を立てる：仕事をしているうちに、貯金から少しずつ前倒しで返す
• 退職金の使い道を考えておく：残ったローンにあてるか、老後の生活費に残すか

退職金で残りを返す計画にする場合は、退職金がいくらくらいになりそうか、勤め先の制度で確かめておくと安心です。退職金をローンにあてると、そのぶん老後の生活費に使えるお金は少なくなります。

また、年齢が上がると、健康状態によっては団信（団体信用生命保険）に入りにくいこともあります。団信は、借りた人が亡くなったり高度障害になったりしたとき、残りのローンが保険で支払われるしくみです。加入の条件は金融機関ごとにちがうので、早めに確かめておきましょう。

30代でも、完済の年齢は見ておきたい

完済の年齢は、40代・50代だけの話ではありません。35歳で35年のローンを組むと、完済は70歳です。この場合も、65歳で仕事をやめると、約5年分の返済が残ります。

返済年数を長くすると毎月の返済は小さくなりますが、利息の合計は増え、完済も遅くなります。年数の決め方は、返済期間の決め方の記事にまとめています。無理なく返せる額の出し方そのものは、住宅ローンはいくらまで借りていい？の記事をどうぞ。

借りる前に確かめたいこと

• 借りる予定の金融機関の、完済の年齢の上限を確かめた？
• 完済が何歳になるか、計算してみた？
• 仕事をやめるときに、ローンがいくら残るか見た？
• 残った分を何で返すか、家族で話した？
• 退職金がどれくらいになりそうか、勤め先の制度を確かめた？
• 団信の加入の条件を、早めに確かめた？

よくある質問

まとめ

• 完済は80歳までとする金融機関が多く、50代からは返済年数が短くなる
• 返済年数が短いと、毎月返せる額が同じでも借りられる額は小さくなる
• 年齢より「仕事をやめるときにいくら残るか、何で返すか」を先に考える
• 頭金・借りる額・年数・繰り上げ返済・退職金を組み合わせて考える
• 団信の条件など、年齢で変わることは早めに金融機関で確かめる