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借りる前に

住宅ローンの審査で見られることは？　借りる前に知っておきたい、一般的なポイント

2026年11月1日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

住宅ローンの審査と聞くと、「うちは通るのかな」と身構えてしまいます。何を見られるのか分からないと、なおさら不安になりますよね。

この記事では、住宅ローンの審査で一般に見られることが多いポイントをまとめます。先にお伝えしておくと、審査の基準は金融機関ごとにちがい、どうすれば通るとは言えません。ただ、見られるポイントを知っておくと、借りる前に自分で確かめておけることが見えてきます。

審査は「事前審査」と「本審査」の2回が多い

住宅ローンの審査は、多くの場合、次の2回に分かれています。

  1. 事前審査（仮審査）：申し込みの内容をもとに、借りられそうな額の目安を見る
  2. 本審査：書類や物件の内容、団信の手続きなどをあらためて確かめる

注文住宅では、住宅会社をくらべている時期や、土地を探している時期に、事前審査を受けることがあります。「この予算で進めて大丈夫か」を早めに知るためです。

事前審査に通っても、本審査で結果が変わることはあります。事前審査は「仮の目安」と考えておきましょう。審査の流れや必要な書類は、金融機関ごとにちがうので、借りる予定のところで確かめてください。

一般に見られることが多いポイント

審査で何をどう見るかは金融機関ごとにちがいますが、一般に、次のようなことが見られることが多いです。

ポイント主に見られること
収入年収、勤め先や働き方、働いている年数など
返済の割合年収に対して、1年の返済がどれくらいの割合か
ほかのローン車のローン・奨学金・カードの分割払いなどの返済
年齢借りるときの年齢と、完済するときの年齢
団信団体信用生命保険に入れるか（加入が条件の金融機関が多い）
物件建てる家や土地が、担保としてどう見られるか

このほか、これまでのローンやカードの支払いを、期日どおりに払ってきたかどうかを確かめる金融機関もあります。どの項目をどれくらい重く見るかは、金融機関によってちがいます。

返済の割合と「審査用の金利」

審査でよく使われるのが、返済負担率（年収に対する、1年の返済の割合）です。金融機関の審査の上限は、30〜35%くらいが多いです。

ここで知っておきたいのは、審査では、実際に借りるときの金利より高い「審査用の金利」で返済額を計算する金融機関も多いことです。審査用の金利が高いほど、同じ割合でも借りられる額は小さくなります。

計算の例で見てみましょう。年収500万円で、返済の割合を35%、35年、ボーナス払いなしとした場合です。

計算に使う金利（例）借りられる額の目安
0.9%で計算した場合約5,250万円
3%で計算した場合約3,780万円

同じ年収・同じ割合でも、計算に使う金利によって、借りられる額の目安は約1,470万円ちがいます。審査用の金利を何%にしているかは、金融機関によってちがいます。

なお、同じ年収500万円で、無理なく返せる目安としてよく使われる25%・金利0.9%で計算すると、約3,750万円です。審査の上限は「貸せる額」で、無理なく返せる額とは別、ということも覚えておきましょう。返済負担率のくわしい考え方は、返済負担率の記事にまとめています。

ほかのローンも計算に入る

返済負担率の計算には、住宅ローンだけでなく、ほかのローンの返済も入れることが多いです。車のローン、奨学金、カードの分割払いやリボ払いなどです。

ほかの返済があると、そのぶん住宅ローンにあてられる返済が少なくなり、借りられる額も小さくなります。毎月の返済が数万円でも、借りられる額では大きな差になることがあります。どれくらい変わるかは、車のローン・奨学金があるときの記事で計算しています。

また、事前審査のあとに新しくローンを組むと、本審査で返済の割合が変わることがあります。家づくりの途中で車を買い替える予定があるときは、時期を金融機関に相談しておくと安心です。

借りる前に、自分で確かめておけること

審査の結果は金融機関が決めるものですが、借りる前に自分で確かめておけることもあります。

審査に通るかどうかを気にするより、「審査に通った額を、自分たちは無理なく返せるか」を先に考えておくと、借りる額で迷いにくくなります。

借りる前に確かめたいこと

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よくある質問

Q. 年収がいくらあれば、住宅ローンの審査に通りますか？

審査は年収だけで決まるものではなく、基準も金融機関ごとにちがうので、いくらなら通るとは言えません。借りたい額の返済が年収に対してどれくらいの割合か、ほかのローンがないかなどを、自分で一度計算しておくと、金融機関に相談するときに話がしやすくなります。

Q. 事前審査に通れば、本審査にも通りますか？

事前審査は、申し込みの内容をもとにした仮の審査です。本審査では、書類や物件の内容などをあらためて確かめるので、結果が変わることもあります。事前審査のあとに新しいローンを組んだり、申し込みの内容が変わったりしたときは、金融機関に伝えておくと安心です。

Q. 審査に通った額は、全部借りたほうがいいですか？

審査に通った額は「貸せる額」の目安で、「無理なく返せる額」とは別のものです。全部借りる必要はありません。毎月の手取りと家計から返せる額を考えて、借りる額を自分たちで決めることが大切です。

まとめ

借りられる額じゃなく、無理なく返せる額を出してみる

「住宅ローン、いくらまで？」は、マドリセカンドの中の人が作った無料・登録不要の計算です。年収・年齢・貯金・返済年数・金利を入れると、無理なく返せる借入額、がんばれば・銀行の上限の目安、家にかけられる総額の目安、いまの家賃との差を出します。

入れた数字は保存しません。計算は目安です。実際に借りられる額や金利は、金融機関の審査で決まります。

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