形と道路

セットバックとは？ 前の道路が4m未満の土地を買う前に、確かめておきたいこと

2026年10月11日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

気になる土地の資料に「セットバック要」と書いてあった。言葉は聞いたことがあるけれど、何をすればいいのか、損をしないのかがよく分からない。そんな人も多いと思います。

セットバックは、前の道路の幅が4m未満のときに、道路の中心から2mまで下がって家を建てることです。下がった部分には家や塀を建てられないので、使える広さが資料の数字より小さくなることがあります。この記事では、しくみと、買う前に確かめたいことをまとめます。

セットバックって、なに？

家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これを接道義務（土地が道路に接していなければならない決まり）と言います。

でも、古くからある町には、幅が4mに足りない細い道もたくさんあります。こうした道のうち、一定の条件で道路として認められているものは、「2項道路」と呼ばれます。2項道路に面した土地では、道路の中心から2mの線まで、敷地を下げて家を建てる決まりになっています。これがセットバックです。

どのくらい下がるの？

基本は「道路の中心から2m」です。たとえば、前の道路の両側に家が並んでいる場合は、自分の土地もお向かいの土地も、それぞれ中心から2mまで下がります。

道路の中心がどこか、どこまで下がるかは、土地ごとに自治体で確かめる必要があります。資料に書かれた幅だけで判断せず、自治体の建築や道路の窓口で確かめてください。

セットバックで変わること

使える広さが小さくなる

下がった部分には、家も塀も門も建てられません。そのため、家や駐車場、庭に使える広さが、資料の土地の広さより小さくなることがあります。土地の広さを見るときは、セットバック後の広さで考えるのが大切です。

建てられる家の大きさにも影響することがある

建ぺい率や容積率は、敷地の広さをもとに計算します。セットバックがあると、この計算にも影響することがあります。また、前の道路の幅が12m未満だと、容積率がさらに小さくなることもあります。どのくらいの家が建てられるかは、住宅会社に計算してもらいましょう。基本は建ぺい率・容積率の記事にまとめています。

工事や暮らしにも関わる

道路が細いと、工事の車や機械が入りにくく、費用や工期に影響することがあります。古家付きの土地なら、解体の工事にも関わります。暮らし始めてからも、車の出し入れや、すれ違いのしやすさに影響します。

下がった部分は、どう扱われる？

下がった部分の土地の扱いは、自治体によって違います。たとえば、次のような違いがあります。

• 持ち主はそのままで、道路として使う
• 自治体に寄付したり、買い取ってもらったりできる
• 道路として整える工事を、誰がどう行うか
• 境界の確定や、測量などの手続きが必要か

扱いによって、手続きの手間や、あとでかかるお金が変わることもあります。買う前に、不動産会社と自治体の窓口の両方に聞いておくと安心です。重要事項説明でどこを見ればいいかは、重要事項説明のチェックポイントの記事にまとめています。

買う前に、誰に何を確かめる？

セットバックのある土地を考えるときは、次の順で確かめていくと整理しやすくなります。

1. 不動産会社に：セットバックが必要か。必要なら、どのくらい下がり、セットバック後の広さはどれくらいか
2. 自治体の建築や道路の窓口に：前の道路の種類、道路の中心の位置、下がった部分の扱い
3. 住宅会社に：セットバック後の広さで、ほしい家と駐車場が入るか。工事への影響はあるか

価格を見るときも、資料の広さではなく、実際に使える広さで比べると、ほかの土地と比べやすくなります。気になる土地の道路や広さを整理したいときは、土地のセカンドオピニオン（無料）も使ってみてください。

買う前のチェックリスト

• 前の道路の幅が4m以上あるか、確かめた？
• セットバックが必要か、資料と不動産会社に確かめた？
• どこまで下がるか（道路の中心の位置）を、自治体の窓口に確かめた？
• セットバック後の、実際に使える広さを聞いた？
• その広さで、家と駐車場が入るか住宅会社に見てもらった？
• 下がった部分の扱い（持ち主・寄付・整備）を確かめた？
• 前の道路が私道かどうか、確かめた？

よくある質問

まとめ

• 前の道路が4m未満なら、道路の中心から2mまで下がって建てる（セットバック）
• 下がった部分には家や塀を建てられず、使える広さが小さくなることがある
• どこまで下がるか、下がった部分の扱いは、自治体ごとに確かめる
• 土地は、セットバック後の実際に使える広さで比べる
• 不動産会社・自治体の窓口・住宅会社の3か所に確かめると安心