買うときのお金

土地の固定資産税・都市計画税の目安 ― 計算のしかたと、家を建てると軽くなる特例

2026年11月3日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地を買ったら、毎年税金がかかると聞くけれど、どのくらいの金額になるのか見当がつかない。住宅ローンの返済とあわせて、気になりますよね。

土地の固定資産税・都市計画税は、「評価額 × 税率」がもとになり、住宅が建つと大きく軽くなるしくみです。この記事では、計算のしかたと、住宅の特例、仮の金額での計算例をまとめます。実際の金額は市区町村が決めるので、くわしくは市区町村で確かめてください。

固定資産税・都市計画税とは

固定資産税は、土地や建物を持っている人に、市区町村がかける税金です。都市計画税は、道路や公園などのまちづくりのために、決められた地域の土地や建物にかかる税金です。都市計画税がかからない地域もあります。

税率は市区町村によってちがうことがあります。どちらの税金も、毎年1月1日時点の持ち主にかかり、市区町村から通知が届きます。建物にも別に固定資産税がかかりますが、この記事では土地の分を中心に説明します。

もとになる「固定資産税評価額」

税金の計算のもとになるのは、市区町村が決める固定資産税評価額です。土地の値段そのものではなく、税金を計算するための評価です。

固定資産税評価額は、公示地価（国が毎年示す土地の値段の目安）の7割くらいが目安と言われています。実際の評価額は、市区町村から届く納税通知書や、評価の証明書で分かります。

土地の値段の物差しには、公示地価・路線価・固定資産税評価額などいくつか種類があります。ちがいは、公示地価・基準地価・路線価・実勢価格のちがいにまとめています。

住宅が建つと軽くなる特例

住宅が建っている土地には、税金を軽くする特例があります。200㎡までの部分には、次のように計算のもと（課税標準）が小さくなります。

• 固定資産税：評価額の6分の1をもとに計算する
• 都市計画税：評価額の3分の1をもとに計算する

200㎡をこえる部分にも軽くなる決まりがありますが、軽くなり方は小さくなります。くわしくは市区町村で確かめてください。

この特例は、1月1日時点で住宅が建っているかどうかで決まるのが基本です。土地を買ってから家が完成するまでの間は、特例が使えない年があるかもしれません。建てる時期や工事中のあつかいは、市区町村の税の窓口で確かめておくと安心です。

仮の金額での計算例

ここでは、仮の条件で計算してみます。実際の金額とはちがうので、考え方の例として見てください。

• 土地の広さ：150㎡（約45坪、200㎡以下）
• 土地の値段が公示地価と同じくらいの2,000万円だと仮に置く
• 固定資産税評価額：その7割の約1,400万円とする
• 固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%とする

住宅が建っている場合

1. 固定資産税：1,400万円 × 6分の1 ＝ 約233万円。× 1.4% ＝ 約3.3万円
2. 都市計画税：1,400万円 × 3分の1 ＝ 約467万円。× 0.3% ＝ 約1.4万円
3. 合わせて、1年に約4.7万円

住宅が建っていない場合（単純に計算したとき）

1. 固定資産税：1,400万円 × 1.4% ＝ 19.6万円
2. 都市計画税：1,400万円 × 0.3% ＝ 4.2万円
3. 合わせて、1年に23.8万円

住宅が建っていない土地は、実際にはほかの決まりで、これとはちがう額になることがあります。それでも、住宅が建つと大きく軽くなることは分かると思います。

予算の中での考え方

固定資産税・都市計画税は、家を持っているあいだ毎年かかります。住宅ローンの返済とは別に、暮らしのお金として見ておきましょう。

• 土地の分と建物の分を合わせて、毎年の税金を考える
• 土地を買った年は、売主との日割りの精算がある
• 土地を買ってから家が建つまでの年は、税金が多めになることがある
• 評価額は見直されることがあり、税金の額も変わることがある

同じ予算でも、広い土地は評価額が大きくなりやすく、税金も増えやすくなります。また、200㎡をこえる部分は軽くなり方が小さいので、とても広い土地を考えているときは、毎年の税金も合わせてくらべてみてください。土地を買うときの一度きりの費用は、土地購入の諸費用の記事にまとめています。

土地を探す前に確かめたいこと

• 候補の土地の固定資産税評価額を、不動産会社に聞いた？
• その土地に、都市計画税がかかるか確かめた？
• 住宅が建ったあとの税金の目安を、計算してみた？
• 家が建つまでの年の税金を、予算に入れた？
• 建物の分の固定資産税も、住宅会社に目安を聞いた？
• 毎年の税金を、ローンの返済とは別に暮らしのお金に入れた？

よくある質問

まとめ

• 土地の税金は、固定資産税（標準1.4%）と都市計画税（上限0.3%）
• 計算のもとは市区町村が決める評価額。公示地価の7割くらいが目安と言われる
• 住宅が建つと、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1をもとに計算する
• 仮の例では、住宅ありで1年に約4.7万円。建っていないと大きく増えることがある
• 実際の金額は、市区町村の通知や窓口で確かめる