買うときのお金

土地の仲介手数料の計算のしかた ― 速算式「3%＋6万円」の使い方と、値段ごとの計算例

2026年11月2日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地の値段は分かっても、仲介手数料がいくらになるのかは、計算のしかたが分からないと見当がつきませんよね。

土地の仲介手数料の上限は、売買価格が400万円をこえる場合、「売買価格 × 3% ＋ 6万円」に消費税を足した額で出せます。この記事では、この速算式の使い方と、なぜ6万円を足すのか、仮の値段ごとの計算例をまとめます。くわしくは、不動産会社で確かめてください。

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産会社に土地の売り買いの仲立ちをしてもらったときに払うお金です。土地の紹介、売主との話のとりまとめ、重要なことの説明、契約や引き渡しの手続きなどの手伝いへのお礼にあたります。

仲介手数料は、取引が成立したときにかかるお金です。土地を紹介してもらったり、見に行ったりしただけでは、ふつうはかかりません。

金額には法律で上限が決まっていて、不動産会社はそれより多く受けとることはできません。土地を買うときの諸費用の中でも大きな項目なので、先に計算しておくと、予算が立てやすくなります。ほかの諸費用は、土地購入の諸費用の記事にまとめています。

速算式で上限を出す

売買価格が400万円をこえる土地の場合、仲介手数料の上限は次の式で出せます。

計算の順番は、次のとおりです。

1. 売買価格に3%をかける
2. 6万円を足す
3. 消費税として1.1をかける

例えば、仮に売買価格が2,000万円なら、2,000万円 × 3% ＝ 60万円。そこに6万円を足して66万円。消費税を足して、66万円 × 1.1 ＝ 72.6万円が上限です。

売買価格が400万円以下の土地は、計算のしかたが変わります。くわしくは不動産会社で確かめてください。

なぜ6万円を足すのか

「3%＋6万円」の6万円は、少し不思議に見えるかもしれません。これは、もとの決まりを、かんたんに計算できるようにしたものです。

もとの決まりでは、売買価格を3つの部分に分けて、それぞれ別の割合をかけます。

仮に2,000万円の土地で計算すると、次のようになります。

• 200万円 × 5% ＝ 10万円
• 200万円 × 4% ＝ 8万円
• 残りの1,600万円 × 3% ＝ 48万円
• 合わせて 66万円（消費税を足す前）

速算式で計算した「2,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 66万円」と同じになります。はじめの400万円の部分を全部3%で計算すると6万円少なくなるので、そのぶんを足している、と考えると分かりやすいです。

値段ごとの計算例

仮の売買価格ごとに、仲介手数料の上限を計算すると次のようになります（消費税10%を含む）。

売買価格が500万円ちがうと、上限はおよそ16.5万円ちがいます。候補の土地が2つ以上あるときは、土地の値段だけでなく、仲介手数料も含めてくらべると、予算の差が分かりやすくなります。

土地相場チェックの予算の分け方でも、この速算式で仲介手数料の上限を出し、総予算から土地の値段と仲介手数料を引いた残りを、建物などに回せる目安として示しています。

仲介手数料がかからない場合・払う時期

かからない場合もある

仲介手数料は、不動産会社が「仲立ち」をするときにかかるお金です。不動産会社そのものが売主の土地を、その会社から直接買う場合は、仲介手数料がかからないことがあります。

広告や資料には、その不動産会社が売主なのか、仲立ちをするのかが書かれていることが多いです。分からないときは、不動産会社に聞いてみてください。ただ、仲介手数料がかからないからといって、土地の値段や条件がよいとは限りません。ほかの土地と同じように、相場や条件でくらべましょう。

払う時期

払う時期は、契約のときと引き渡しのときに分けることも、引き渡しのときにまとめることもあります。不動産会社によってちがうので、仲介を頼むときに確かめておくと安心です。

仲介手数料の上限は、実際の売買価格で計算します。値段の話し合いで売買価格が変わったら、上限も変わります。値段の交渉については、土地の値引き交渉の記事にまとめています。

土地を探す前に確かめたいこと

• 候補の土地の値段で、仲介手数料の上限を計算した？
• 消費税を足すのを忘れていない？
• 仲介手数料を、土地の予算とは別に予算に入れた？
• その土地は仲介か、不動産会社が売主か、確かめた？
• 仲介手数料を払う時期を、不動産会社に聞いた？
• 実際の額を、契約の前に書面で確かめる予定にした？

よくある質問

まとめ

• 仲介手数料は、不動産会社の仲立ちで土地を買ったときにかかるお金。法律で上限がある
• 400万円をこえる土地なら、上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税
• 6万円は、はじめの400万円の部分の割合のちがいをならすための数字
• 不動産会社が売主の土地では、かからないこともある
• 払う時期や実際の額は、不動産会社で確かめる