資金計画とローン

注文住宅の資金計画書の見方　どこを見れば、総額と毎月の返済が分かる？

2026年10月12日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

見積書と一緒に「資金計画書」という紙をもらった。総額や毎月の返済額が書いてあるけれど、この数字をどこまで信じていいのか、何を確かめればいいのかが分からない。そんな人に向けた記事です。

結論を先に言うと、資金計画書は「数字」よりも「前提」を読む書類です。どこまでのお金が入っていて、どんな金利と年数で計算しているか。この2つを確かめると、資金計画書がぐっと読みやすくなります。

資金計画書とは

資金計画書は、家づくりにかかるお金の全体と、それをどうまかなうかを1枚にまとめた書類です。住宅会社が、見積もりと一緒に作ってくれることが多いです。

見積書との大きなちがいは、範囲の広さです。見積書は工事の中身と金額を示したものですが、資金計画書には、工事以外のお金（諸費用）や土地の代金、自己資金（手持ちのお金）、住宅ローンの借入額、毎月の返済額までが並びます。見積書の金額は、資金計画書の一部と考えると分かりやすいです。

形や項目の名前は、会社によってちがいます。同じ「総額」という言葉でも、どこまでを入れているかは会社ごとに異なるので、2社の資金計画書をくらべるときは特に注意が必要です。

資金計画書に並ぶ主な項目

会社によって書き方はちがいますが、よく出てくる項目はだいたい次のとおりです。

まずは、本体工事費が見積書の金額と同じかを見ます。資金計画書を作ったあとに見積もりが変わっていて、数字がずれていることもあるからです。本体工事費・付帯工事費・諸費用の分け方は、本体工事費・付帯工事費・諸費用の違いの記事でくわしく説明しています。

付帯工事費の欄で確かめたいこと

付帯工事費は、会社による入れ方のちがいがいちばん出やすい欄です。ある会社では本体工事費に入っている工事が、別の会社では付帯工事費や別途になっていることがあります。

• 地盤改良：地盤調査の前なら、概算か別途になっていることが多い
• 給排水やガスの引き込み：前の道路から敷地に引き込まれていない土地は工事が必要。水道の加入金がかかる市町村もある
• 外構：駐車場やフェンスなど。建物とは別の見積もりになっていることが多い
• 照明・カーテン・エアコン：本体に入っているか、別途か、施主支給か

「付帯工事費　一式」とだけ書かれているときは、中身を聞いてみましょう。何が入っていないかが分かれば、その分をどこで用意するかを考えられます。

諸費用の欄の見方

諸費用は、工事以外にかかるお金です。資金計画書では、まとめて1つの金額になっていることも、項目ごとに分かれていることもあります。

ここで大事なのは、諸費用の多くは住宅会社が決めるお金ではない、ということです。ローンの手数料や保証料は金融機関やプランによってちがいます。登記の費用は、表示登記を土地家屋調査士、保存登記や抵当権の設定を司法書士に頼むことが多く、それぞれの見積もりで決まります。火災保険は、補償の内容や保険会社で変わります。

つまり、資金計画書の諸費用は、住宅会社が目安として置いた金額であることが多いのです。金額が少なめに見えたら、「この数字は、どんな前提で入れていますか？」と聞いてみてください。諸費用の中身は注文住宅の諸費用の記事にまとめています。

ローンの欄は「金利と年数の前提」を見る

資金計画書には、借入額と毎月の返済額が書かれていることが多いです。この返済額は、ある金利・年数・返済方法を前提にした計算です。前提が変われば、金額も変わります。

たとえば、元利均等返済（毎月の返済額が同じ返し方）でボーナス払いなしの場合、3,000万円を金利1%・35年で借りると、毎月の返済は約84,700円です。同じ3,000万円でも、金利が2%なら約99,400円、3%なら約115,500円になります。金利が少しちがうだけで、毎月の返済はかなり変わることが分かります。

資金計画書のローンの欄では、次のところを確かめましょう。

• 前提の金利は何%か。実際に借りる予定の金融機関の条件に近いか
• 返済の年数は何年か。完済するときの年齢は何歳か
• ボーナス払いが入っているか
• 変動金利の場合、金利が上がったときの返済額も見ているか

金利の種類や条件は、金融機関ごとにちがいます。どれがよいかは家計や考え方で変わるので、くわしくは金融機関に相談してください。毎月の返済が家計に対してどれくらいの重さかは、返済負担率の記事で考え方を紹介しています。

資金計画書に入っていないことが多いお金

資金計画書は「家を建てて住みはじめるまで」のお金をまとめたものですが、次のようなお金は入っていないことがよくあります。

• 家具・家電の買い替え
• 引っ越しの費用
• 建てているあいだの仮住まいの家賃（建て替えの場合）
• つなぎ融資の利息や手数料
• 外構のうち、あとから足したくなる工事

これらは、住宅会社が金額を決められないお金です。入っていないのは、よくあることです。自分たちで書き足して、本当の総額をつかんでおきましょう。

契約の前に確かめたいこと

• 資金計画書の本体工事費が、最新の見積書と同じか確かめた？
• 付帯工事費に、何が入っていて何が別途かを聞いた？
• 諸費用が、どんな前提で置かれた金額かを聞いた？
• ローンの手数料や保証料、火災保険を、金融機関や保険会社に確かめた？
• 前提の金利と年数が、借りる予定の条件に近いか確かめた？
• 金利が上がったときの毎月の返済額も見た？
• 家具・家電や引っ越しなど、入っていないお金を書き足した？

よくある質問

まとめ

• 資金計画書は、総額とそのまかない方、毎月の返済をまとめた書類。数字より前提を読む
• 本体工事費が見積書と合っているか、付帯工事費に何が入っているかを確かめる
• 諸費用は目安のことが多い。金融機関・司法書士・保険会社に確かめる
• 毎月の返済は、金利・年数・ボーナス払いの前提で大きく変わる
• 家具・家電や引っ越しなど、入っていないお金を書き足して総額をつかむ