見積もりの見方

本体工事費・付帯工事費・諸費用の違い　注文住宅の総額は、何でできている？

2026年10月12日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

見積書や資金計画書に、本体工事費・付帯工事費・諸費用という言葉が並んでいる。どれも家のお金なのは分かるけれど、何がちがうのかはよく分からない。そんな人に向けた記事です。

この記事では、3つのお金の違いと、それぞれに何が入るかをまとめます。結論を先に言うと、本体工事費は「建物そのもの」、付帯工事費は「建物のまわりの工事」、諸費用は「工事以外のお金」です。家に住めるまでには、この3つを足した額がかかります。

3つのお金の違い

注文住宅の総額は、大きく3つに分けて考えることが多いです。まずは全体像をつかみましょう。

広告やチラシで目にする価格は、本体工事費だけのことがよくあります。本体工事費は総額の一部だと考えておくと、見積書を見たときに驚きにくくなります。

本体工事費に入るもの

本体工事費は、建物そのものをつくるためのお金です。たとえば、次のような工事が入ります。

• 基礎工事（建物を支えるコンクリートの土台）
• 柱や梁などの骨組み、屋根、外壁
• 窓やドア、床・壁・天井の仕上げ
• キッチン・お風呂・トイレなどの住宅設備
• 建物の中の電気配線や給排水の配管

ただし、どこまでを本体に入れるかは会社によってちがいます。たとえば、工事のための足場や仮設トイレなどの「仮設工事」を本体に入れる会社もあれば、付帯工事に分ける会社もあります。照明やカーテンを本体に入れている会社もあります。

本体工事費をほかの会社とくらべるときは、金額より先に「何が入っているか」をそろえて見るのが大事です。坪単価でくらべるときの注意点は、坪単価の記事にまとめています。

付帯工事費に入るもの

付帯工事費は、建物のまわりで必要になる工事のお金です。土地の状態によって、かかるもの・かからないものが変わるのが特徴です。

土地によって変わる工事

• 地盤改良工事：地盤調査の結果、地盤を補強する必要があるときの工事
• 給排水・ガスの引き込み工事：前の道路から敷地に水道やガスを引き込む工事
• 解体工事・造成工事：古い家がある土地や、高低差のある土地で必要になることがある

暮らし方によって変わる工事

• 外構工事：駐車場・門柱・フェンス・植栽など
• 屋外の給排水の配管、雨水を流す工事
• エアコンやアンテナの取り付け（会社によっては別の扱い）

地盤改良は、家を建てる前の地盤調査の結果で必要かどうかが決まります。調査の前の見積もりでは、「概算」や「別途」になっていることが多いです。付帯工事費は、契約のときにまだ金額が決まっていない項目があると考えておくと安心です。

諸費用に入るもの

諸費用は、工事そのもの以外にかかるお金です。住宅会社ではなく、別の人や会社に払うものが多いので、見積書に入っていないこともあります。

• 登記の費用：建物の表示登記（土地家屋調査士に頼むことが多い）、保存登記や抵当権の設定登記（司法書士に頼むことが多い）
• 住宅ローンの費用：金融機関の手数料や保証料。借入額の割合で決まるもの・一定額のものなど、金融機関でちがう
• 保険：住宅ローンでは火災保険への加入を求められることが多い。地震保険は火災保険とセットで入る
• 税金や印紙：契約書の収入印紙、不動産取得税など

このほか、建物が完成する前の支払いに「つなぎ融資」（一時的な借り入れ）を使うときは、その利息や手数料もかかります。諸費用の中身は、諸費用の内訳の記事でくわしく取り上げています。

会社によって分け方がちがう理由

同じ家でも、A社の見積書では本体工事費に入っている工事が、B社では付帯工事費になっている。こうしたことはよくあります。どちらかが正しいわけではなく、会社ごとに見積書のつくり方がちがうだけです。

そのため、2社の見積もりをくらべるときに「本体工事費どうし」でくらべると、入っている範囲がちがって、正しくくらべられないことがあります。くらべるときは、次の順で見るのがおすすめです。

1. それぞれの見積書で、3つのお金の合計を出す
2. どちらかにしか入っていない項目に印をつける
3. 入っていない項目を、もう一方の会社に聞いて、範囲をそろえる

見積書の全体の読み方は、注文住宅の見積書の見方の記事にまとめています。

資金計画書では3つがどう並ぶか

資金計画書（土地代や諸費用、ローンまで含めたお金の計画）では、3つのお金が一枚にまとまっていることが多いです。そのとき、諸費用が「目安」や「概算」として書かれていることがあります。

目安の金額は、実際に払うときに変わることがあります。登記の費用は司法書士、ローンの費用は金融機関、保険は保険会社に、見積もりや説明をもらって確かめると確実です。

契約の前に確かめたいこと

• 本体工事費に、仮設工事や照明などが入っているか聞いた？
• 付帯工事費の中で、まだ金額が決まっていない項目を確かめた？
• 地盤改良や引き込み工事が、概算か別途か確かめた？
• 外構工事が見積もりに入っているか聞いた？
• 諸費用が見積書か資金計画書のどこに書いてあるか確かめた？
• 登記やローンの費用を、誰に払うのか確かめた？
• 3つを足した総額で、予算に収まるか計算した？

よくある質問

まとめ

• 本体工事費は建物そのもの、付帯工事費は建物のまわりの工事、諸費用は工事以外のお金
• 家に住めるまでには、3つを足した総額がかかる
• 付帯工事費は土地や暮らし方で変わり、契約時に決まっていない項目もある
• 諸費用は払い先がばらばらなので、誰にいつ払うかを一覧にする
• 分け方は会社ごとにちがうので、くらべるときは範囲をそろえて総額で見る