お金とローン

中古マンションの頭金、いくら入れる？0円・1割・2割でくらべてみる

2026年10月22日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを買おうと思ったとき、多くの人が悩むのが「頭金はいくら入れればいいの？」ということ。貯金を全部入れたほうがいいのか、少なめにして手元に残したほうがいいのか、迷いますよね。

頭金は、多ければ月々の返済が軽くなります。でも、入れすぎると手元のお金が足りなくなることもあります。この記事では、頭金0円・1割・2割で、返済がどれくらい変わるのかを数字でくらべながら、決め方の順番をまとめます。

頭金は「ローンで借りない部分」のこと

頭金は、物件の値段のうち、ローンを使わずに自分のお金で払う部分です。たとえば3,500万円の物件に頭金350万円を入れれば、ローンで借りるのは3,150万円になります。

ここで気をつけたいのが、頭金と諸費用は別のお金だということ。中古マンションを買うときは、仲介手数料や登記の費用などの諸費用が、物件価格の7〜9%ほどかかります。3,500万円なら245万〜315万円です。諸費用は現金で払うことが多いので、「貯金＝頭金」と考えると、あとで足りなくなります。くわしくは中古マンションの諸費用はいくら？にまとめています。

頭金0円・1割・2割で、返済はどう変わる？

3,500万円の物件を、金利1%・35年・元利均等返済（毎月の返済額が同じになる返し方）で借りた場合をくらべてみます。金利はずっと変わらないものとして計算しています。

頭金を350万円ふやすごとに、月々の返済は約1万円、利息の合計は約65万円減ります。月1万円の差は、35年続くと大きな差です。

一方で、金利が低いときは、頭金を入れて減る利息は、思ったほど大きくありません。350万円を入れて減る利息が約65万円。その350万円を手元に残しておけば、急な出費や、のちの修繕の一時金にもあてられます。どちらがいいかは、手元にいくら残るかで変わります。

金利が上がったときにも、頭金は効いてくる

変動金利で借りる場合、金利はこの先上がることがあります。たとえば同じ3,150万円を借りていても、金利1%なら月約8.9万円の返済が、金利2%なら月約10.4万円になります（35年・元利均等で最初から2%だった場合の計算）。

借りる額が少ないほど、金利が上がったときの増え方も小さくなります。頭金は、いまの返済を軽くするだけでなく、金利が上がったときのクッションにもなります。

決める順番は「残すお金」が先

頭金を決めるときは、出せる額の上から考えるより、次の順番で下から積み上げるほうが安全です。

1. 手元に残すお金を決める：病気や仕事の変化など、収入が減ったときにしばらく暮らせるお金。家族の人数や働き方で変わります
2. 近いうちに使う予定のお金を分ける：子どもの進学、車の買いかえなど
3. 買うときにかかるお金を分ける：諸費用、引っ越し代、家具・家電、リフォーム代
4. 残ったお金のうち、出せる分を頭金にする

中古マンションならではの、手元に残したい理由

中古マンションには、一戸建てや新築とはちがう出費があります。

• 管理費・修繕積立金：ローンとは別に毎月かかり、修繕積立金はあとから値上がりすることがあります
• 修繕の一時金：積み立てが足りないマンションでは、大規模修繕のときに一時金を集めることがあります（大規模修繕と一時金）
• 部屋の中の設備：給湯器やエアコン、水まわりは、築年によっては早めに交換が必要になります

こうした出費は、買ったあとに少しずつやってきます。頭金で貯金をほとんど使い切ってしまうと、そのたびに苦しくなります。

頭金より先に見たい「年収に対する返済」

頭金をいくら入れるかは、借りる額を決めることでもあります。借りる額の目安は、年収に対する年間の返済の割合（返済負担率）で考えるのがわかりやすいです。無理のない目安は、額面の年収の20〜25%ほどと言われます。

たとえば、頭金を入れた結果、返済が年収の20%ほどにおさまるなら余裕があり、30%をこえるなら少し苦しくなりやすい、という見方ができます。くわしくは年収いくらでいくらのマンションが買える？で紹介しています。住宅ローンのくわしい条件は、銀行に確かめてください。

手早く知りたいときは

頭金をいくらにすると月々いくらになるのか、物件ごとに計算するのは手間がかかります。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼ると、相場とくらべた判定といっしょに、ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税をあわせた毎月の支払いの目安と、最初にかかるお金の目安をシミュレーションできます。年収に対する返済の割合や、いまの家賃とのちがいも見られます。

よくある質問

まとめ

• 頭金は「ローンで借りない部分」。諸費用（物件価格の7〜9%ほど）は別にかかる
• 3,500万円・金利1%・35年なら、頭金350万円ごとに月々約1万円、利息の合計で約65万円の差
• 頭金は金利が上がったときのクッションにもなる
• 決める順番は、手元に残すお金→使う予定のお金→諸費用→残りを頭金