お金とローン

中古マンションの諸費用は、物件価格の7〜9%ほど。何にいくらかかる？

2026年10月11日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを買うとき、用意するお金は物件の値段だけではありません。手数料や登記、税金の精算など、まとめて「諸費用」と呼ばれるお金が別にかかります。

目安は物件価格の7〜9%ほど。3,000万円の物件なら、210万〜270万円です。しかも、その多くは現金で払うことになります。この記事では、諸費用の内訳と払うタイミング、見積もりを見るときのポイントをまとめます。

3,000万円の物件なら、210万〜270万円ほど

中古マンションの諸費用は、物件価格の7〜9%ほどが目安です。物件の値段ごとに計算すると、次のようになります。

幅があるのは、ローンを使うかどうか、ローンの手数料の決め方、火災保険の内容などで金額が変わるからです。現金で買う人は、ローンの費用がないぶん低めになります。

ここに入っていないお金もあります。リフォーム代、引っ越し代、家具や家電、カーテンなどです。物件の値段と諸費用だけで予算を組むと、入居のころに手元が足りなくなりやすいので、別の枠でとっておきます。

諸費用の内訳は？何にお金がかかるのか

中古マンションの諸費用は、おもに次のようなものです。

登記の費用やローンの費用は、物件の評価額や借りる額、銀行によって変わります。金額はここでは決めつけず、不動産会社や銀行の見積もりで確かめるのが確実です。

いちばん大きいのは仲介手数料

中古マンションは、売り主と買い主のあいだに不動産会社が入る「仲介」で買うことがほとんどです。この仲介の手数料には法律で上限があり、売買価格が400万円を超えるときは「価格の3%＋6万円」に消費税を足した額までです。

3,000万円の物件なら、3,000万円×3%＋6万円＝96万円。消費税10%を足して105万6,000円が上限になります。諸費用の目安（210万〜270万円）のうち、およそ4〜5割をこれが占める計算です。

なお、売り主が不動産会社で、その会社から直接買う場合は、仲介ではないので仲介手数料はかかりません。リフォーム済みで売られている物件に多い形です。

いつ、どのタイミングで払うの？

諸費用は一度にまとめて払うのではなく、何回かに分かれます。おおまかな流れは次のとおりです。

1. 売買契約のとき：手付金（物件代金の一部）と、契約書の印紙代。仲介手数料の半分をこのときに払うこともあります
2. ローンの契約のとき：ローンの契約書の印紙代など
3. 引き渡し（残りの代金を払う日）：仲介手数料の残り、登記の費用、ローンの事務手数料や保証料、固定資産税・管理費の精算、火災保険料
4. 住みはじめてから数か月後：不動産取得税の通知が届くことがある（軽減でかからない場合もある）

手付金は物件代金の一部なので諸費用ではありませんが、ローンが出る前に現金で払うお金です。契約の時点で、ある程度の現金が手元に必要になることは覚えておいてください。

諸費用は現金で払う？ローンに入れる？

諸費用は、基本的には現金で払うものと考えておくと安全です。銀行によっては諸費用も含めて借りられるローンがありますが、借りる額が増えるぶん、月々の返済も利息の合計も増えます。

頭金と諸費用の両方を現金で出すと、手元のお金が一気に減ります。住みはじめてからも、急な出費や家電の買いかえはあります。頭金・諸費用・手元に残すお金の3つに分けて考えると、無理のない形が見えやすくなります。頭金の考え方は中古マンションの頭金はいくら必要？にまとめています。

見積もりを見るときに、確かめたいこと

諸費用の中には、選び方で変わるものもあります。見積もりをもらったら、次の点を見てみてください。

• ローンの手数料の形：保証料を払う形と、事務手数料を払う形があり、最初に払う額と金利の組み合わせがちがいます。最初の額だけでなく、返済の合計でくらべます
• 火災保険の中身：補償の範囲や期間で保険料が変わります。マンションの部屋に合った内容かを確かめます
• 固定資産税の精算額：その年の税額を日割りにしたものです。年額の目安は中古マンションの固定資産税はいくら？で紹介しています
• 見積もりに入っていないもの：リフォーム代や引っ越し代は入っていないことがほとんどです

税金の軽減が使えるかどうか（不動産取得税や登録免許税など）は、物件の広さや築年、住むかどうかで変わります。くわしくは不動産会社や司法書士、税務署に確かめてください。

手早く知りたいときは

物件ごとに諸費用と毎月の支払いを計算するのは、候補が増えるほど手間がかかります。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼ると、相場とくらべた判定といっしょに、最初にかかるお金の目安と、ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税をあわせた毎月の支払いの目安をシミュレーションできます。いまの家賃とのちがいも見られるので、予算に合うかの最初の見当をつけるのに使えます。

よくある質問

まとめ

• 中古マンションの諸費用は、物件価格の7〜9%ほどが目安
• いちばん大きいのは仲介手数料。上限は「価格の3%＋6万円」＋消費税
• 多くは引き渡しの日に払い、基本は現金。契約の時点でも手付金などの現金がいる
• リフォーム代・引っ越し代は別。頭金・諸費用・手元に残すお金を分けて考える