お金とローン

年収からマンションの予算を出す。返済負担率の考え方と早見表

2026年10月28日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを探しはじめると、まず気になるのが「自分の年収なら、いくらまでなら大丈夫？」ということ。銀行のサイトで計算してみたら、思ったより大きな額が出てきて驚いた人もいるかもしれません。

その額は、たいてい「銀行が貸せる上限」です。毎月むりなく払っていける額とは、少しちがいます。この記事では、年収に対する返済の割合（返済負担率）で、無理のない予算の目安を出す方法をまとめます。

返済負担率は「年収のうち、何割を返済にあてるか」

返済負担率は、額面の年収に対する、1年間のローン返済の割合です。年収500万円で、年間の返済が100万円なら、返済負担率は20%です。

無理のない目安は、額面の年収で20〜25%ほどと言われます。額面は、税金や社会保険料を引く前の年収のこと。手取りはそれより少ないので、手取りに対する割合で見ると、もっと高くなります。

たとえば年収500万円で返済負担率25%なら、年間の返済は125万円。月にすると約10.4万円です。

年収別の早見表。いくらまで借りられる？

返済負担率20%と25%で、金利1%・35年・元利均等返済（毎月の返済額が同じになる返し方）の場合に借りられる額の目安を計算しました。金利はずっと変わらないものとしています。

物件の予算は、この「借りる額」に頭金を足したものです。ただし、中古マンションでは諸費用（物件価格の7〜9%ほど）が別にかかるので、頭金を全部物件にあてられるわけではありません。頭金の考え方は中古マンションの頭金はいくら必要？にまとめています。

金利が1%ちがうと、借りられる額はかなり変わる

早見表は金利1%で計算していますが、金利が2%になると、同じ返済額でも借りられる額は小さくなります。年収500万円・返済負担率25%（月約10.4万円）の場合で見てみます。

逆から見ると、3,000万円を借りたときの月々の返済は、金利1%なら約8.5万円、2%なら約9.9万円です。変動金利は、借りたあとに上がることがあります。いまの金利でぎりぎりの額を借りると、金利が上がったときに返済負担率が一気に上がってしまいます。

銀行で「通る額」と「払える額」はちがう

銀行の審査では、返済負担率30〜35%まで通ることもあります。年収500万円で35%なら、年間175万円、月約14.6万円の返済です。金利1%・35年なら、5,000万円以上借りられる計算になります。

また、審査では車のローンなど、ほかの借り入れの返済もあわせて計算されます。ほかに借り入れがある人は、その分だけ住宅ローンに回せる額が小さくなります。

マンションは、ローンのほかに毎月かかるお金がある

返済負担率はローンの返済だけで計算しますが、マンションでは毎月これも払います。

• 管理費：共用部分の掃除や管理会社への委託などにあてるお金
• 修繕積立金：将来の大規模修繕のための積み立て。あとから値上がりすることがある
• 駐車場代：車がある場合
• 固定資産税：年に一度の税金。月にならすと数千円〜1万円ほどになることが多い

たとえばローンの返済が月10万円でも、管理費と修繕積立金で月3万円かかるなら、住まいにかかるお金は月13万円です。ローンの返済だけでなく、これらを足した額で家計を見ると、実際の暮らしに近くなります。管理費・修繕積立金の見方は中古マンションの管理費・修繕積立金の相場と見方で紹介しています。

自分の予算を決める3つのステップ

1. いまの家計から、住まいに使える月額を出す：いまの家賃や、毎月の貯金の額をもとに考えます
2. そこから管理費・修繕積立金などを引いて、ローンの返済額を決める：その返済額が年収の20〜25%におさまるかを確かめます
3. 返済額から借りる額を出し、頭金を足して物件の予算にする：金利が上がったときの返済も一度計算しておきます

住宅ローンの細かい条件や審査の基準は、銀行によってちがいます。くわしくは銀行に確かめてください。

手早く知りたいときは

気になる物件ごとに、返済と管理費を足して年収と見くらべるのは、けっこう手間がかかります。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼ると、相場とくらべた判定といっしょに、ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税をあわせた毎月の支払いの目安と、年収に対する返済の割合をシミュレーションできます。いまの家賃とのちがいも見られます。

よくある質問

まとめ

• 返済負担率は、額面の年収に対する年間返済の割合。無理のない目安は20〜25%ほど
• 年収500万円・25%・金利1%・35年なら、借りる額の目安は約3,690万円
• 銀行の審査で通る額（30〜35%）と、暮らしていける額は別もの
• マンションは管理費・修繕積立金も足して、住まいにかかる月額で考える