管理と修繕

大規模修繕の一時金や値上げは、買う前にどこまで分かる？

2026年10月29日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションのチラシや物件ページで、「大規模修繕済み」「来年大規模修繕予定」といった言葉を見かけることがあります。なんとなく工事のことだとは分かっても、買う人にとって何が関係あるのかは、意外と知られていません。

大規模修繕は、マンションでいちばんお金がかかる工事の一つです。積立金が足りないと、一時金（まとめて集めるお金）や修繕積立金の値上げになって、住んでいる人の負担になります。この記事では、買う前に知っておきたいことをまとめます。

大規模修繕では、何をする？

大規模修繕は、マンションの共用部分（みんなで使う部分）を、まとめて直す大きな工事です。建物のまわりに足場を組んで、次のような工事を行うことが多いです。

• 外壁のひび割れや、はがれかけたタイルの補修、塗りかえ
• 屋上やベランダの防水のやりなおし
• 手すりや扉など、鉄の部分のさび止めと塗装
• 廊下や階段の床の張りかえ

およそ12〜15年ごとに行うマンションが多く、2回目、3回目になると、給水・排水の管やエレベーターの交換など、さらに費用の大きい工事が加わることがあります。いつ、どんな工事を予定しているかは、長期修繕計画に書かれています。

お金が足りないと、どうなる？

大規模修繕の費用は、ふだん貯めている修繕積立金から払います。足りないときは、管理組合の総会で話し合って、次のような方法をとります。

どれを選ぶかは総会で決めます。どの方法でも、足りない分は、いずれ住んでいる人が負担するという点は変わりません。いまの修繕積立金が国の目安とくらべて低いマンションは、この話が出やすくなります（くわしくは修繕積立金が安すぎる物件）。

工事の前に買うか、あとに買うか

大規模修繕のタイミングと、買うタイミングの関係は、よく迷うところです。どちらにもいい面と気をつけたい面があります。

工事の直前に買う

• 工事の前は外壁などがくたびれて見えるので、価格は控えめになりやすい
• 一時金や値上げが決まっている場合、買った人が払うことになりやすい
• 住みはじめてすぐに工事が始まり、しばらく足場や工事の音がある

工事の直後に買う

• 外観や共用部分がきれいで、しばらく大きな工事がない
• 工事の費用はすでに払われている（一時金を集めた場合も、前の持ち主が払っている）
• 見た目がよくなった分、価格は高めになりやすい
• 工事で積立金の残高が減っているので、次の工事までにまた貯める必要がある

どちらが得というより、工事にかかるお金を、価格の中で払うのか、買ったあとに払うのかのちがいと考えると整理しやすくなります。工事の直前に買う場合は、決まっている一時金や値上げを、価格の話し合いや資金の計画に入れておきます。

買う前に確かめたいこと

大規模修繕に関わることは、次の書類や質問で確かめられます。仲介の不動産会社にお願いすると、取り寄せてもらえることが多いです。

1. 前回の大規模修繕はいつで、次はいつの予定か（修繕の履歴、長期修繕計画）
2. 一時金や値上げが、すでに決まっていないか、話に出ていないか（総会の議事録、重要事項調査報告書）
3. いまの積立金の残高で、次の工事が足りる見込みか（長期修繕計画、重要事項調査報告書）
4. 管理組合として借り入れをしていないか、その返済はいつまでか（重要事項調査報告書）
5. 前の持ち主に、管理費や修繕積立金の滞納がないか（重要事項調査報告書）

5つめの滞納は見落とされやすい点です。マンションの管理費や修繕積立金の滞納は、部屋を買った人にも請求されることがあるので、ある場合は売る人が精算してから引き渡すように、契約で決めておきます。

工事中の暮らしも、少しだけ頭に入れておく

工事中のマンションに住むと、数か月にわたって足場とネットに囲まれます。ベランダに物を置けなくなったり、洗濯物を外に干せない期間があったり、窓の外を作業の人が通ったりします。昼間は工事の音もあります。

ずっと続くわけではありませんが、在宅で仕事をしている人や、小さな子どもがいる家庭では、入居の時期と工事の時期が重ならないかを確かめておくと、あとで慌てずに済みます。

手早く知りたいときは

書類が届く前に、まず物件のおおまかな様子をつかみたいときもあります。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼ると、同じ駅で実際に売れた取引とくらべた価格の判定に加えて、修繕積立金が国のガイドラインの目安より高いか低いかも表示します。ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税を合わせた毎月の支払いの目安も出せるので、そこに値上げの分がのっても続けられそうか、考える材料にしてください。

よくある質問

まとめ

• 大規模修繕は、およそ12〜15年ごとに共用部分をまとめて直す大きな工事
• 積立金が足りないと、一時金・値上げ・借り入れ・工事の先のばしのどれかになる
• 工事の前に買うか後に買うかは、工事のお金を「価格で払う」か「買ったあとに払う」かのちがい
• 「いつ」「いくら」「だれが払うか」と、前の持ち主の滞納の有無を契約前に確かめる