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住宅ローンは年収の何倍まで借りる？　年収倍率の目安と、倍率だけで決めないほうがいい理由

2026年10月25日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

「住宅ローンは年収の5倍まで」「いまは7倍くらいが普通」。人によって言うことがちがって、どれを信じればいいのか迷いますよね。

この記事では、年収倍率の意味と、実際の倍率、倍率だけで決めないほうがいい理由をまとめます。結論を先に言うと、年収倍率は「だいたいの大きさ」をつかむには便利ですが、同じ倍率でも金利と返済の年数で毎月の返済が大きく変わります。最後は毎月の返済額と家計で確かめるのが安心です。

年収倍率とは

年収倍率は、住宅ローンの借入額が、額面の年収（税金などが引かれる前の年収）の何倍かを表したものです。

年収倍率 ＝ 住宅ローンの借入額 ÷ 額面の年収

例えば年収500万円で3,500万円を借りると7倍です。計算がかんたんで、ほかの人とくらべやすいので、家づくりの雑誌や住宅会社の説明でもよく使われます。

ただし、年収倍率には毎月の返済額が出てきません。同じ3,500万円でも、金利や返済の年数がちがえば、毎月いくら返すかは変わります。そのため、年収倍率は「入口の物差し」と考えておくと使いやすくなります。

実際に借りている人の年収倍率

住宅金融支援機構の2024年度のフラット35利用者調査では、借入額の年収倍率は次のようになっていました。

建て方年収倍率
注文住宅（土地はすでにある）約6.9倍
土地付き注文住宅（土地も買う）約7.5倍

土地も買う場合は、土地代のぶん借入額が大きくなりやすく、倍率も高めになります。昔からよく言われる「5倍」より、いまはかなり高い倍率で借りている人が多いことが分かります。

ただ、これは「借りた人の平均」です。その倍率が、どの家庭にも合うというわけではありません。家族の人数、車の台数、教育費の考え方、貯金の予定などで、合う倍率は変わります。

同じ倍率でも、金利で毎月の重さが変わる

年収倍率を、返済負担率（年収に対する、1年の返済の割合）に置きかえてみます。35年・元利均等返済（毎月の返済額が同じ返し方）・ボーナス払いなしで計算すると、次のようになります。

年収倍率金利0.9%のとき金利1.9%のとき
5倍約16.7%約19.6%
6倍約20.0%約23.5%
7倍約23.3%約27.4%
8倍約26.7%約31.3%
9倍約30.0%約35.2%

※金利は例です。返済負担率は、年収がいくらでも倍率が同じなら同じになります。

金利0.9%なら7倍でも返済負担率は23%くらいで、よく言われる目安（年収の20〜25%）に収まります。でも金利1.9%だと、7倍で27%をこえます。「7倍なら大丈夫」かどうかは、金利しだいで答えが変わるということです。

変動金利で借りた場合は、借りたあとに金利が見直されます。借りたときの倍率が同じでも、金利が上がると返済負担率も上がることは知っておくと安心です。

返済の年数でも倍率は変わる

逆に、返済負担率から年収倍率を出してみます。例えば「年収の25%までを返済にあてる」と決めた場合、借りられる倍率は年数と金利でこう変わります。

返済負担率25%金利0.9%金利1.9%
35年で返す約7.5倍約6.4倍
30年で返す約6.6倍約5.7倍

※年収500万円で計算し、借入額を10万円単位で切り下げています（35年・0.9%で3,750万円、1.9%で3,190万円、30年・0.9%で3,280万円、1.9%で2,850万円）。

年数が短いと、同じ返済負担率でも借りられる倍率は小さくなります。そのかわり早く返し終わり、利息の合計も少なくなります。何年で返すかは、完済のときの年齢や家計の考え方によって決め方がちがいます。

年齢によっては35年で組めないことも

完済の年齢を80歳までにしている金融機関が多いので、借りるときの年齢によっては35年より短い年数になります。年齢が上がるほど、同じ倍率でも毎月の返済は重くなりやすい点も、頭に入れておくとよいです。

倍率は「入口」、決めるのは毎月の返済額

ここまでをまとめると、年収倍率は次のような使い方がしやすい物差しです。

反対に、「7倍までならOK」と倍率だけで借入額を決めてしまうと、金利や年数、ほかのローンの返済が見えなくなります。車のローンや奨学金を返している家庭は、同じ倍率でも毎月の負担が大きくなります。

借入額の決め方は、住宅ローンはいくらまで借りていいかの記事で、毎月の返済額から出す手順をまとめています。返済負担率の考え方は返済負担率の目安の記事にあります。

借りる前に確かめたいこと

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よくある質問

Q. 住宅ローンは年収の5倍までが安全と聞きました。本当ですか？

5倍なら毎月の返済が軽めになることが多いですが、金利や返済の年数、家族の事情によって変わるので、一律には言えません。倍率は入口の物差しとして使い、最後は毎月の返済額と家計で確かめるのがおすすめです。

Q. 実際には、年収の何倍くらい借りている人が多いですか？

住宅金融支援機構の2024年度のフラット35利用者調査では、注文住宅で約6.9倍、土地付き注文住宅で約7.5倍でした。ただ、これは借りた人の平均で、その倍率が家計に合うかどうかは家庭ごとにちがいます。

Q. 共働きの場合、年収倍率は夫婦の年収を合わせて計算しますか？

収入合算やペアローンで借りるなら、合わせた年収で見ることが多いです。ただ、産休・育休や働き方が変わると年収が下がることもあるので、片方の年収だけで見た倍率も確かめておくと安心です。

まとめ

借りられる額じゃなく、無理なく返せる額を出してみる

「住宅ローン、いくらまで？」は、マドリセカンドの中の人が作った無料・登録不要の計算です。年収・年齢・貯金・返済年数・金利を入れると、無理なく返せる借入額、がんばれば・銀行の上限の目安、家にかけられる総額の目安、いまの家賃との差を出します。

入れた数字は保存しません。計算は目安です。実際に借りられる額や金利は、金融機関の審査で決まります。

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