災害とハザードマップ

内水氾濫とは？ 川から離れた土地でも気にしたい理由と、買う前の調べ方

2026年10月26日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

ハザードマップを見たら、気になる土地は川の氾濫の色がついていなかった。それでも「大雨のとき、このあたりの道路が水につかった」と聞いて、首をかしげた人もいると思います。

それは「内水氾濫（ないすいはんらん）」かもしれません。内水氾濫は、川から離れた場所でも起きることがあり、地図も市区町村のものを見る必要があるのがポイントです。この記事では、内水氾濫とは何か、土地を買う前にどう調べるかをまとめます。

内水氾濫とは？

内水氾濫は、大雨が降ったとき、雨水を流す下水道や水路が流しきれずに、まちの中で水があふれることです。道路が冠水したり（水につかったり）、低い家の床下や駐車場に水が入ったりすることがあります。

ここでいう「内水」は、堤防の内側、つまり人が住んでいる側の水のことです。川の水があふれる氾濫は「外水氾濫」と呼ばれます。

内水氾濫が起きやすい場所

内水氾濫は、水が集まりやすい場所で起きやすいと言われています。次のような場所は、気にかけておきたいところです。

• まわりより低い土地（くぼ地）
• 坂の下や、坂と坂にはさまれた谷のような場所
• 線路や道路の下をくぐる道（アンダーパス）の近く
• 昔、田んぼや水路だったところ
• 地面がアスファルトや建物でおおわれ、雨がしみこみにくい市街地

同じ町内でも、少しの高さの差で、水のたまり方が変わることがあります。土地の高さとまわりとの関係は、内水を考えるうえでとても大切です。道路との高低差がある土地の考え方は、高低差のある土地の記事にまとめています。

内水氾濫の調べ方

1. 市区町村の内水ハザードマップを見る

内水の地図は、主に市区町村が作っています。国のハザードマップポータルサイトでは載っていない情報もあるので、市区町村のホームページで「内水」「浸水」などの地図を探すのが近道です。名前は「内水ハザードマップ」「浸水実績図」など、自治体によって違います。

見つからないときは、市区町村の下水道や防災の窓口に聞いてみましょう。作っていない自治体もあります。

2. 洪水の地図とあわせて見る

内水と洪水は、別の地図に載っていることが多いです。両方を見て、気になる土地がどちらにもかかっていないか確かめましょう。洪水の浸水想定区域の考え方は浸水想定区域の記事に、地図全体の見方はハザードマップの見方の記事にまとめています。

3. 重要事項説明での説明を確かめる

土地を買うときの重要事項説明では、水害ハザードマップでの土地の位置を説明することになっています。そのときに見せてもらう地図に、内水の地図が含まれているかを確かめておくと安心です。

現地と、まわりの人から分かること

地図は想定なので、実際の様子は現地で確かめると分かりやすくなります。

• 土地の高さ：前の道路やとなりの土地より低くないか
• 道路の傾き：雨水が土地のほうへ流れてきそうか
• 側溝や雨水ますの様子：道路わきの溝が小さすぎないか、つまっていないか
• まわりの家の工夫：玄関前に段差をつけている、止水板（水を止める板）を置いているなど
• 雨の日の様子：できれば雨の日やその翌日に見に行くと、水の流れ方が分かることがあります

過去に水がついたことがあるかは、不動産会社や売主に聞いてみましょう。自治体によっては、過去に浸水した場所の記録を公開していることもあります。

建てるときに話に出る工夫

内水の想定がある土地でも、建て方で備えられることがあります。どれが合うかは土地ごとに違うので、住宅会社に相談しながら考えましょう。

• 土地や建物の床の高さを上げる
• 玄関や駐車場の位置・高さを工夫する
• 水が入りやすい場所に、大切な設備を置かない
• 敷地の雨水がうまく流れるようにする

こうした工夫で、費用や間取りが変わることもあるので、土地を決める前に住宅会社に聞いておくと安心です。

買う前のチェックリスト

• 市区町村の内水ハザードマップ（または浸水の記録）を見た？
• 洪水のハザードマップも、あわせて見た？
• 土地が、前の道路やまわりより低くないか確かめた？
• 坂の下やくぼ地など、水が集まりやすい場所ではないか見た？
• 過去に水がついたことがあるか、不動産会社や売主に聞いた？
• 重要事項説明で見せてもらう地図に、内水の地図が入っているか確かめた？
• 建てるときの工夫と、それで変わる費用を住宅会社に聞いた？

よくある質問

まとめ

• 内水氾濫は、大雨を下水道や水路が流しきれず、まちの中で水があふれること
• 川から離れた場所でも起きることがある。低い土地や坂の下は気にかけておく
• 内水の地図は、主に市区町村のものを見る。国のサイトには載っていないこともある
• 現地で土地の高さ・道路の傾き・側溝の様子を見て、過去のことも聞く
• 建て方の工夫と費用は、土地を決める前に住宅会社に相談する