地盤と高低差

地盤調査と地盤改良とは？ 土地を買う前に知っておきたい流れと、確かめておくこと

2026年10月27日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

気になる土地が見つかったとき、「この土地の地盤って大丈夫なのかな」と気になる人は多いと思います。でも、地面の下は見えないので、どう確かめればいいのか分かりにくいですよね。

結論から言うと、地盤調査は家を建てる前に行うのが一般的で、その結果によっては地盤改良（地面を補強する工事）が必要になります。買う前にできるのは「下調べ」と「改良が必要になったときの備え」です。この記事では、その流れと確かめておきたいことをまとめます。

地盤調査と地盤改良って、なに？

地盤調査は、家を建てる場所の地面が、家の重さをしっかり支えられるかを調べることです。地面に細い棒を差し込んだり、土の様子を見たりして、どのくらいの深さまでやわらかい土があるかを確かめます。

地盤改良は、調査の結果「このままだと家が傾くおそれがある」と分かったときに、地面を補強する工事です。表面に近い土を固める方法や、地面の中に柱のようなものを入れて支える方法など、いくつかのやり方があります。どの方法になるかは、調査の結果と建てる家で決まります。

地盤調査は、いつ・誰がするの？

地盤調査は、建てる家の位置や大きさがある程度決まってから行うのが一般的です。家を建てる場所によって、地面の状態が変わることがあるからです。

調査を手配するのは、多くの場合、家を建てる住宅会社です。土地はまだ売り主のものなので、買う前に調べるには売り主の了解がいります。そのため、実際の調査は土地を買ったあとになることが多いのです。

ここで気をつけたいのは、「買ったあとに改良が必要と分かる」ことがありえる点です。だからこそ、買う前の下調べと、お金の備えが大切になります。

買う前にできる、地盤の下調べ

地盤調査をしなくても、「やわらかい地盤かもしれない」という目安は、ある程度つかめます。次のことを見ておくと安心です。

液状化の目安を見る

液状化（地震のゆれで地面が水のようになる現象）は、地下水位が高い砂の地盤で起きやすいとされています。国土交通省の「液状化の発生傾向図」や、自治体の液状化マップで目安が分かります。見方は液状化の調べ方の記事にまとめています。

土地の昔の使われ方を知る

埋立地、川沿い、昔の川や池の跡、田んぼだった場所などは、地盤がやわらかいことがあります。不動産会社に「この土地は昔、何に使われていましたか」と聞いてみてください。自治体の窓口や図書館で、昔の地図を見られることもあります。

造成した土地かどうかを確かめる

山や谷を切ったり埋めたりして造った宅地では、場所によって地盤の状態が違うことがあります。国や自治体の「大規模盛土造成地マップ」で、まわりが盛土（土を盛って造った土地）かどうかの目安が分かります。マップに載っているから危険、というわけではありません。くわしくは盛土・造成地の記事をどうぞ。

まわりの様子を見る

現地に行ったら、まわりの道路や塀にひび割れや段差がないか、雨のあとに水たまりが残りやすくないかを見てみましょう。これだけで地盤の良し悪しは決められませんが、気になる点を不動産会社や住宅会社に聞くきっかけになります。

契約の前に、聞いておきたいこと

下調べで気になる点があってもなくても、契約の前に次のことを聞いておくと、あとで慌てにくくなります。

1. 以前の地盤調査の結果はあるか：前に家が建っていた土地や、分譲地では、調査の結果が残っていることがあります
2. となりやまわりで、地盤改良をした家はあるか：分かる範囲で、不動産会社に聞いてみます
3. 買う前に調査ができるか：売り主の了解が得られるかどうか
4. 改良が必要になったとき、誰が費用を払うか：多くは買い主の負担ですが、条件は売買ごとに違います
5. 住宅会社は、この土地でどのくらいの改良を見込むか：下調べの情報をもとに、考えを聞いておきます

家を建てる住宅会社が決まっているなら、候補の土地の資料を見てもらうのがいちばんです。地盤の見通しを含めて相談しておくと、予算も立てやすくなります。

地盤改良の費用は、何で変わる？

地盤改良の費用は、土地や家によって大きく変わります。金額の目安を決めつけるより、何で変わるかを知っておくのが大切です。

• やわらかい地盤がどのくらいの深さまで続いているか
• どの改良の方法を使うか
• 建てる家の大きさや重さ（平屋か2階建てか、など）
• 工事の機械が土地に入りやすいか（道路の幅や土地の形）

土地の形や道路の幅によっては、工事の機械が入りにくく、改良のやり方や費用が変わることもあります。高低差のある土地では、地盤のほかに擁壁や土の工事がかかわることもあるので、高低差のある土地の記事もあわせて見てみてください。

調査の結果が出たら

調査の結果は、専門用語や数字が多くて分かりにくいものです。結果が出たら、住宅会社に次のことを聞いてみましょう。

• 改良が必要かどうか、その理由
• 必要なら、どの方法で、なぜその方法なのか
• 改良をしない場合、どんなことが心配されるのか
• 工事の費用と、工事にかかる期間

説明を聞いても納得できないときは、遠慮せずにもう一度聞いて大丈夫です。地盤のことは、家が建ってからは直しにくい部分です。分かるまで聞いておくことが、安心につながります。土地を買う前の段階で、気になる土地の全体を一度見ておきたいときは、土地のセカンドオピニオン（無料）で地図から確かめることもできます。

買う前のチェックリスト

• 液状化の発生傾向図や、自治体の液状化マップを見た？
• 土地の昔の使われ方（川・池・田んぼ・埋立など）を聞いた？
• 大規模盛土造成地マップで、まわりの様子を確かめた？
• 以前の地盤調査の結果が残っていないか、不動産会社に聞いた？
• 買う前に調査ができるかどうか、確かめた？
• 改良が必要になったとき、誰が費用を払うか確かめた？
• 家の予算に、地盤改良のお金を見込んだ？

よくある質問

まとめ

• 地盤調査は、家を建てる前に行うのが一般的。結果によって地盤改良が必要になる
• 実際の調査は、土地を買ったあとになることが多い
• 買う前は、液状化の目安・昔の使われ方・盛土かどうかで下調べする
• 以前の調査結果、買う前の調査の可否、費用の負担を契約前に聞く
• 改良が必要になったときのお金を、家の予算に見込んでおく