お金と相場

古家付き土地は「解体してから建てる」土地。買う前に確かめたい、解体と費用のこと

2026年10月30日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

気になる土地を見つけたら、「古家付き」と書いてあった。古い家が建ったままだと、どこまでが土地の値段で、あとから何にお金がかかるのか、分かりにくいですよね。

古家付き土地は、建物を解体してから、新しい家を建てる土地です。解体の費用は、建物の大きさや構造、前の道路の幅などで変わります。この記事では、買う前に確かめておきたいことを、順番にまとめます。

古家付き土地とは

古家付き土地は、古い家が建ったままの状態で、「土地」として売られている物件です。建物にはほとんど値段をつけず、土地の値段として売り出されていることが多いです。

同じ地域の、建物がない土地（更地）とくらべると、値段が手ごろに見えることがあります。ただ、そのぶん解体の費用や手間を、だれが持つのかで、実際にかかるお金は変わります。

引き渡しのかたちは2つある

どちらになるかは物件ごとに違います。広告に書いていないときは、不動産会社に聞いてみてください。値段の交渉のときに、解体をどちらが持つかを話し合うこともあります。

解体の費用は、何で変わる？

解体の費用は、土地や建物によって大きく変わります。金額の目安だけで判断せず、何で変わるのかを知っておくと、見積もりを見るときに役立ちます。

• 建物の大きさ：広い家ほど、壊す量も運び出す量も増えます
• 建物の構造：木造か、鉄骨か、コンクリートかで、壊し方や手間が違います
• 前の道路の幅：道が狭いと大きな重機やトラックが入れず、手作業や小さな車での運び出しが増えます
• となりの家との近さ：すき間が狭いと、まわりを守りながらの作業になります
• 建物以外のもの：ブロック塀、物置、庭木、庭石、カーポートなども撤去するか
• 家の中に残っている物：家具や荷物が残っていると、その片づけも必要になります

同じ広さの家でも、道路や敷地の条件で費用が変わるのはこのためです。見積もりは、現地を見てもらってから出してもらうのが基本です。家を頼む予定の住宅会社に相談すると、解体を頼める会社を紹介してもらえることもあります。

壊してから分かることもある

古家付き土地では、建物がある間は見えない部分があります。解体してはじめて分かることもあるので、前もって知っておくと落ち着いて対応できます。

地面の中に残っているもの

古い基礎や、使わなくなった浄化槽、井戸、昔の建物のがれきなどが、地面の中から出てくることがあります。出てきたものを取りのぞく費用をだれが持つのかは、契約の内容によって違います。見つかったときの取り決めが契約書にあるか、不動産会社に確かめておくと安心です。

地盤の状態

建物があると、地盤調査は解体のあとになることが多いです。家を建てる前には地盤調査をするのが一般的で、結果によっては地盤改良の工事が必要になります。古い家が建っていたから地盤は大丈夫、とは言い切れません。調査の時期と、改良が必要になったときの扱いを、住宅会社に聞いておきましょう。

境界と塀

となりとの境目にある塀が、どちらの持ち物か分からないこともあります。塀を壊すかどうかは、となりの家との話し合いが必要になることもあるので、境界の目印（境界標）の場所と合わせて確かめておきましょう。

そもそも、新しい家を建てられる土地か

古い家が建っているから、同じように新しい家が建てられる、とは限りません。昔は建てられた土地でも、今の決まりでは条件が変わっていることがあります。

• 道路に接しているか：家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります
• 前の道路が狭くないか：幅4m未満の道路に面する土地は、道路の中心から2mまで下がって建てます（セットバック）。下がった部分には家や塀を建てられません
• 建てられる大きさ：建ぺい率や容積率によって、今の家より小さくなることもあります
• 擁壁やがけ：古い擁壁（土を支える壁）は、作り直しが必要になることがあります

これらは、不動産会社の説明や、住宅会社にざっくり間取りを描いてもらうことで確かめられます。道路が狭い土地についてはセットバックの記事もどうぞ。

解体から家づくりまでの流れ

今のまま引き渡しの場合、買主が解体を手配します。だいたいの流れは次のとおりです。

1. 解体の見積もりをとる：できれば買う前に。2社以上にとると比べやすくなります
2. 家の計画と日程を合わせる：解体・地盤調査・家の工事の順番を、住宅会社と相談します
3. となりの家へのあいさつ：音やほこりが出るので、工事の前に伝えておくのが一般的です
4. 水道・ガス・電気の止め方を確かめる：解体の前に、使っていた設備を止める手続きがあります
5. 解体のあとの手続き：建物がなくなったことの手続きなど、必要なことを解体を頼む会社や不動産会社に確かめます

古い家に引き込まれている水道やガスの管が、新しい家でもそのまま使えるかは、管の状態や太さによります。くわしくは上下水道・ガスの引き込みの記事にまとめています。

買う前のチェックリスト

• 解体してから引き渡しか、今のまま引き渡しか、確かめた？
• 解体の費用を、だれが持つのか確かめた？
• 塀・物置・庭木・残っている荷物も、片づけの対象か確かめた？
• 解体の見積もりを、現地を見てもらってとった？
• 地面から何か出てきたときの取り決めが、契約書にあるか確かめた？
• 今の決まりで、新しい家を建てられる土地か確かめた？
• 解体・地盤調査・家の工事の日程を、住宅会社と相談した？

よくある質問

まとめ

• 古家付き土地は、建物を解体してから家を建てる土地
• 解体してから引き渡しか、今のまま引き渡しかで、買主の負担が変わる
• 解体の費用は、建物の大きさ・構造・前の道路の幅などで変わる。現地を見てもらって見積もりを
• 地面の中のものや地盤は、壊してから分かることもある。取り決めを契約書で確かめる
• 今の決まりで新しい家が建てられるかは、不動産会社や住宅会社に確かめる