土地の選び方

土地の選び方と注意点　家を建てる土地は「6つの見どころ」で比べると迷いにくい

2026年10月11日 ・ マドリセカンドの中の人（元施主）

土地を探しはじめると、広さや値段、駅からの距離ばかりに目がいきがちです。でも、いざ決めようとすると「ほかに何を見ればいいんだろう」と不安になりますよね。

この記事の結論は、土地は「6つの見どころ」に分けて見ると、比べやすく、見落としも減るということです。それぞれの見どころで何を見るか、どこに確かめればいいかをまとめます。

土地は「6つの見どころ」で見る

土地の良し悪しは、ひとつの点だけでは決まりません。次の6つに分けると、頭の中が整理しやすくなります。

このうち、災害と地盤は、あとから変えにくいところです。形や広さは間取りの工夫で解決できることもありますが、土地の場所そのものは動かせません。まずは変えにくい点から見ていくのがおすすめです。

災害と地盤：あとから変えにくいところ

ハザードマップで、想定を知る

ハザードマップは、洪水や土砂災害などで被害が想定される範囲を示した地図です。国の「ハザードマップポータルサイト」と、市区町村のハザードマップで見られます。市区町村のものにしか載っていない情報もあるので、両方を見ておくと安心です。見方はハザードマップの見方の記事にまとめています。

色がついている土地が、すぐに住めない土地というわけではありません。どんな想定なのかを知り、建て方や備えで何ができるかを考える材料にします。

地盤と高低差

家を建てる前には、地盤調査をするのが一般的です。結果によっては、地盤改良（地盤を補強する工事）が必要になることがあります。土地を買う前に結果は分かりませんが、まわりの土地の様子や、自治体の液状化マップ、大規模盛土造成地マップで目安を知ることはできます。

道路と土地に高低差があったり、擁壁（土を支える壁）があったりする土地は、工事の内容が変わることがあります。気になるときは、住宅会社に現地を見てもらうと安心です。

形と道路：建てやすさが変わるところ

家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。幅4m未満の道路に面している土地は、道路の中心から2mまで下がって建てる「セットバック」が必要になり、下がった部分には家や塀を建てられません。広告の面積がそのまま使えるとは限らないので、確かめておきましょう。

土地の形も大切です。

• 正方形や長方形に近い土地は、間取りを考えやすいことが多い
• 細長い土地や、道路から細い通路で奥に入る土地（旗竿地）は、明るさや駐車に工夫が必要なことがある
• 道路がどちら側にあるかで、玄関・駐車場・リビングの位置が変わる

形がむずかしい土地は、そのぶん値段が手ごろなこともあります。工夫で解決できるかどうかを、住宅会社と一緒に見てもらうと判断しやすくなります。

建てられる家のきまり：思ったより小さくならないか

土地には、建てられる家の大きさや高さのきまりがあります。広い土地でも、思ったより大きな家が建てられないことがあります。

• 用途地域：土地の使い方を分けたもので、13種類ある。住宅向けの地域ほど、高さや用途の制限がきびしい
• 建ぺい率：敷地の広さに対する、建物を真上から見た広さの割合
• 容積率：敷地の広さに対する、延べ床面積の割合。前面道路の幅が12m未満だと、さらに小さくなることがある
• 高さの制限：低層住居専用地域などでは、高さを10mまたは12mまでにする決まりや、北側の日当たりを守る決まりがある

用途地域は、自治体の都市計画の地図などで調べられます。ただ、細かい計算は住宅会社や建築士に頼むのが確実です。「この土地に、こんな家を建てたい」と伝えて、入るかどうかを見てもらいましょう。

お金とまわりの環境

土地の値段以外のお金

土地のお金は、値段だけでは決まりません。次のようなことで、建てるまでにかかるお金が変わります。

• 上下水道やガスが、前の道路から敷地に引き込まれているか
• 古い家が建っていて、解体が必要か
• 地盤改良や、高低差・擁壁の工事が必要になりそうか

金額は土地や地域で大きく変わるので、住宅会社に見積もりの目安を聞いてみてください。まわりの土地の実際の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。

まわりの環境は、自分の目で

日当たり、車や電車の音、においなど、地図や資料では分からないことも多くあります。平日と休日、朝と夕方など、時間を変えて現地に行くと、暮らしのイメージがわきやすくなります。土地と家の関係は、土地と間取りどっちが先の記事も参考にしてください。

候補が2つ以上あるときの比べ方

候補の土地が複数あるときは、6つの見どころを表にして並べると、違いが見えやすくなります。

表を作るときは、「良い・悪い」の印をつけるより、気になる点と、それをどう解決できそうかを書いておくのがおすすめです。たとえば「道路との段差がある → 住宅会社に工事の内容を聞く」のように書くと、次にだれに何を聞けばいいかがはっきりします。

値段だけで比べると、安い土地のほうが良く見えることがあります。でも、工事で増えるお金や、暮らしやすさまでふくめると、順番が入れかわることもあります。土地の値段と、建てるまでにかかるお金を合わせた金額で比べてみてください。

買う前のチェックリスト

くわしい確認の項目は土地を買う前のチェックリストの記事にまとめています。ここでは、6つの見どころに沿って、最低限の問いかけを並べます。

• 国と市区町村、両方のハザードマップを見た？
• 地盤や高低差、擁壁のことを住宅会社に聞いた？
• 道路の幅と、土地が道路に接している長さを確かめた？
• 用途地域と、建てられる家の大きさを確かめた？
• 水道・ガスの引き込みや解体など、値段以外のお金を聞いた？
• まわりの取引価格を調べた？
• 時間や曜日を変えて、現地を見た？
• 家族でゆずれないことを決めた？

よくある質問

まとめ

• 土地は「災害・地盤・形と道路・きまり・お金・環境」の6つに分けて見る
• 災害と地盤は、あとから変えにくい。先に確かめる
• 道路の幅と接道、建てられる家の大きさは、広告だけで判断しない
• 値段以外にかかるお金と、まわりの相場を確かめる
• 内容ごとに、不動産会社・住宅会社・自治体の窓口に聞き分ける