売るとき

ローンが残ったまま住み替える。売り先行と買い先行、どう選ぶ？

2026年10月13日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

家族が増えた、通勤が変わった、もう少し広い家に。住み替えを考えはじめたとき、多くの人が引っかかるのが「いまのマンションのローンが、まだ残っている」ということです。

ローンが残っていても、住み替えはできます。ただ、先に売るか、先に買うかで、お金の流れも、気をつけることも大きく変わります。この記事では、「売り先行」と「買い先行」のちがいと、それぞれの進め方、お金の面で確かめておきたいことをまとめます。

最初に確かめたいのは「手取り」と「ローンの残り」

どちらで進めるにしても、最初に知っておきたいのは、いまの家を売ったら、ローンを返して手元にいくら残るかです。

• 売れそうな価格：同じ駅・近い広さと築年で、実際に売れた価格から見当をつける
• 売るための費用：仲介手数料（上限は売買価格の3%＋6万円に消費税）、ローンを一括で返す手数料、抵当権を外す登記の費用など
• ローンの残り：売る予定の時期の残りを、返済予定表で確かめる

たとえば、売れそうな価格が3,800万円なら、仲介手数料の上限は（3,800万円×3%＋6万円）×1.1で132万円。そのほかの費用を仮に20万円、ローンの残りを2,900万円とすると、手元に残るのは約748万円です。これが新しい家の頭金や諸費用にあてられるお金になります。

反対に、手取りがローンの残りに届かない「残債割れ」なら、足りない分をどうするかを先に考える必要があります。くわしくは残債割れ・オーバーローンでも売れる？にまとめています。

売り先行と買い先行、ちがいをひと目で

売り先行で進めるときのポイント

売り先行は、いまの家の売れる値段が決まってから次の家を買うので、「いくらまでなら買えるか」がはっきりするのがいちばんの利点です。ローンが二重になる心配も、ふつうはありません。

気をつけたいのは、売れたあと、次の家が見つかるまでの住まいです。

• 引き渡しの日を少し先にしてもらう：買う人と相談して、売買契約から引き渡しまでの期間を長めにとる方法があります
• 仮住まいを用意する：賃貸に一度移ると、引っ越しが2回になり、敷金・礼金や家賃もかかります。その分も予算に入れておきます

また、期限が迫ると値下げを急ぎがちです。売り出す前に、実際に売れた価格から相場をつかんでおくと、値段を決めるときに迷いにくくなります。

買い先行で進めるときのポイント

買い先行は、次の家にゆっくり移れて、仮住まいもいりません。ただ、ローンが残っている場合は、お金の面で気をつけることが増えます。

新しいローンの審査は、いまのローンも含めて見られる

いまのローンを返している途中で新しいローンを申し込むと、多くの場合、両方の返済をあわせて審査されます。年収に対する年間返済の割合（返済負担率）が大きくなるので、借りられる額が小さくなりがちです。返済負担率の考え方は年収に対するローン・返済負担率にまとめています。

売れるまで、ローンが重なることがある

いまの家がなかなか売れないと、そのあいだは2つのローンの返済に、管理費・修繕積立金、固定資産税も2軒分かかります。何か月までなら払い続けられるかを、先に計算しておくと安心です。

銀行の住み替え向けの商品も

銀行によっては、住み替えのための商品（いまの家のローンの残りを新しいローンにまとめるもの、売れるまでのあいだだけ借りるものなど）を扱っています。条件や金利は銀行ごとにちがうので、くわしくは銀行に確かめてください。どの方法でも、借りられる額と、無理なく返せる額はちがうことは頭に置いておきたいところです。

税金のことも、先に確かめておく

住み替えでは、売る家と買う家の両方で税金の特例がかかわります。

• 売る家：住んでいた家なら、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。住まなくなった日から3年たつ年の12月31日までに売ることなどが条件です
• 買う家：住宅ローン控除が受けられることがあります。控除率は0.7%で、借入限度額や期間は年や住宅の性能で変わるので、国税庁のページで確かめてください

注意したいのは、新しい家に住んだ年の前後の年に3,000万円控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除が受けられないことがある点です。どちらを使うのがいいかは家ごとに変わるので、税務署や税理士に相談してから決めてください。3,000万円控除については3,000万円の特別控除でくわしく書いています。

手早く知りたいときは

売り先行か買い先行かを決めるにも、まずは「いまの家を売ったら、手元にいくら残るか」が分からないと始まりません。

中古マンション相場チェックでは、マンション名・駅・ローンの残高を入れるだけで、国の取引データをもとにした「いま売れたら」の相場と、手元に残る金額（残債割れしないか）、この先10年の見通しを出します。目安であって査定ではありませんが、銀行や不動産会社に相談する前の下調べに使えます。

よくある質問

まとめ

• まずは、いまの家を売ったときの手取りとローンの残りをくらべる
• 売り先行は予算が立てやすく、二重ローンになりにくい。仮住まいの費用は見ておく
• 買い先行は家を選びやすいが、審査は両方のローンで見られ、売れるまで支払いが重なることも
• 3,000万円控除と住宅ローン控除の関係は、税務署・税理士に先に確かめる