売るとき

マンションを売ったときの3,000万円特別控除、使える人・使えない人

2026年10月11日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

マンションを売るとき、「利益が出たら税金がかかるらしい」と聞いて、身がまえる人は少なくありません。買ったときより高く売れそうなときほど、気になるところです。

でも、自分が住んでいた家を売った場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。多くの人は、これで税金がかからなくなります。この記事では、その「3,000万円の特別控除」がどんなもので、どんなときに使えるか、使えないかを、数字の例でまとめます。

利益から最大3,000万円を差し引ける

家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得といいます）に税金がかかります。譲渡所得は、ざっくりこう計算します。

取得費は、買ったときの価格や費用のこと。ただし建物の部分は、年数がたつほど価値が減ったものとして計算する（減価償却）ので、買った値段より小さくなります。売るための費用は、仲介手数料や印紙代などです。

3,000万円の特別控除は、住んでいた家を売ったとき、この譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるしくみです。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

数字で見ると、どれくらいちがう？

たとえば、住んでいたマンションを次のように売ったとします。

この特例を使わないと、所有期間5年超の「長期」でも税率は20.315%なので、1,540万円×20.315%で約313万円。5年以下の「短期」なら39.63%で約610万円になります。

特例を使えば、1,540万円から3,000万円まで差し引けるので、課税される譲渡所得は0円。税金はかかりません。

利益が3,000万円を超えるときは

譲渡所得が3,500万円なら、3,000万円を引いた500万円に税金がかかります。長期なら500万円×20.315%で約102万円です。さらに、所有期間が10年を超える住まいなら、課税される譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21%になる特例もあり、3,000万円控除と一緒に使えます。この例なら500万円×14.21%で約71万円です。所有期間の数え方は5年で税率が変わる譲渡所得税にまとめています。

使えるための主な条件

おもな条件は次のとおりです。

• 自分が住んでいた家であること：住むためではない家（貸していた部屋、別荘など）は対象外です
• 住まなくなった日から3年たつ年の12月31日までに売ること：引っ越したあとでも、この期限までなら使えます
• 買う相手が特別な関係の人ではないこと：親子・夫婦など、特別な関係の人に売る場合は使えません
• 確定申告をすること：税金がゼロになる場合でも、申告が必要です

このほかにも、前の年や前々年にこの特例を使っていないことなど、細かい条件があります。夫婦で共有している場合は、住んでいた共有者それぞれが使えることもあります。自分のケースで使えるかは、税務署か国税庁のページで確かめてください。

損が出ているなら、税金はかからない

中古マンションは、買ったときより安く売れることもよくあります。利益が出ていない（損が出ている）なら、売ったことによる税金はかかりません。その場合、この特例を使う必要もありません。

ただし、「買った値段より安く売れた＝損」とは限らない点に注意してください。建物の取得費は減価償却で小さくなるので、買った値段より少し安く売れても、計算上は利益が出ていることがあります。また、取得費が分からないときは売った価格の5%とみなす決まりがあり、こうなると利益が大きく出やすくなります。買ったときの売買契約書は捨てずにとっておくのがおすすめです。

買い替えるときは、住宅ローン控除との関係に注意

住み替えで新しい家を買い、その家で住宅ローン控除を受けるつもりなら、気をつけたいことがあります。新しい家に住んだ年の前後の年に、この3,000万円控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除が受けられないことがあるのです。

どちらを使ったほうが得かは、売ったときの利益の大きさや、新しい家のローンの額でちがいます。利益が小さく、3,000万円控除を使わなくても税金がほとんどかからないなら、住宅ローン控除を優先したほうがいい場合もあります。ここは家ごとに計算が変わるので、税務署や税理士に相談してから決めると安心です。住み替えの進め方は住み替えでローンが残っているときにまとめています。

手早く知りたいときは

税金を考える前に、まず「いくらで売れそうか」が分からないと、利益が出るのかどうかも見当がつきません。

中古マンション相場チェックでは、マンション名・駅・ローンの残高を入れるだけで、国の取引データをもとにした「いま売れたら」の相場と、手元に残る金額の目安、税率が下がる年の目印を出します。目安であって査定ではありませんが、税務署や不動産会社に相談する前の下調べに使えます。

よくある質問

まとめ

• 住んでいた家を売って利益が出たら、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける
• 住まなくなった日から3年たつ年の12月31日までに売る。親子・夫婦などに売る場合は使えない
• 税金がゼロになっても確定申告は必要。損が出ているなら税金はかからない
• 買い替えで住宅ローン控除を受けるなら、どちらを使うか先に相談しておく