売るとき

マンションを売る税金は、5年を境に約半分になる

2026年10月31日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

マンションを売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。そしてその税率は、持っていた期間が5年を超えるかどうかで、ほぼ半分に変わります。

やっかいなのは、5年の数え方が「売った日」ではないこと。うっかりすると、5年を過ぎたつもりで売ったのに高い税率になってしまいます。この記事では、譲渡所得税（家などを売ったときの税金）のしくみと、5年の数え方、計算の例をまとめます。

長期と短期で、税率はこれだけちがう

マンションを売ったときの利益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間で次のように分かれます。

短期と長期で、税率は約2倍ちがいます。10年超の軽減税率は、自分が住んでいた家を売った場合に使える特例です。

5年は「売った年の1月1日」で数える

いちばん大事なのがここです。所有期間は、売った年の1月1日時点で5年を超えているかで決まります。売った日に5年を超えていても、その年の1月1日時点で5年以下なら「短期」です。

たとえば、2021年4月にマンションを買った場合を見てみます。

なお、売った日は、ふつうは買う人に引き渡した日で考えますが、契約した日にすることもできます。年末に契約して年明けに引き渡す、といった場合は、どちらの日で数えるかで区分が変わることもあるので、税務署か税理士に確かめてください。

譲渡所得の計算のしかた

税金がかかるのは、売った価格そのものではなく、利益の部分です。

譲渡所得 ＝ 売った価格 −（取得費 ＋ 売るための費用）

• 取得費：買ったときの価格や、そのときの費用。ただし建物の部分は、年数に応じて価値が減ったものとして計算する（減価償却）ので、買った値段より小さくなります
• 売るための費用：仲介手数料、売買契約書の印紙代など

たとえば、売った価格が4,000万円、減価償却をしたあとの取得費が3,200万円、売るための費用が150万円なら、譲渡所得は650万円です。

同じ値段で売っても、1月1日をまたぐかどうかで約126万円の差になります。

取得費が分からないと、利益が大きくなる

買ったときの売買契約書がなくて取得費が分からないときは、売った価格の5%を取得費とみなせます。上の例なら4,000万円×5%で200万円。譲渡所得は4,000万円−200万円−150万円で3,650万円になり、ふつうに計算した650万円よりずっと大きくなります。契約書はなくさないように保管しておくのがおすすめです。

住んでいた家なら、3,000万円控除も

ここまで読んで「5年以内に売ると大変だ」と感じたかもしれません。でも、自分が住んでいた家なら、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。上の650万円の例なら、短期でも長期でも課税される利益は0円です。

そのため、5年の境目がとくに効いてくるのは、次のような場合です。

• 人に貸していた部屋など、住まいではないマンションを売るとき
• 住まなくなった日から3年たつ年の12月31日を過ぎてしまい、3,000万円控除が使えないとき
• 親子・夫婦など、特別な関係の人に売るとき
• 利益が3,000万円を超えるとき

3,000万円控除の条件は3,000万円の特別控除にまとめています。どちらの特例も確定申告が必要です。

手早く知りたいときは

税率の境目は数え方さえ分かれば計算できますが、そもそも利益が出るのかどうかは、いくらで売れそうかが分からないと見当がつきません。

中古マンション相場チェックでは、マンション名・駅・ローンの残高を入れるだけで、国の取引データをもとにした「いま売れたら」の相場、手元に残る金額、この先10年の見通しと、税率が下がる年の目印を出します。目安であって査定ではないので、売る時期を考える材料の一つとして使ってください。売る時期の考え方は売りどきの考え方にも書いています。

よくある質問

まとめ

• 譲渡所得の税率は、5年以下が39.63%、5年超が20.315%。住まいで10年超ならさらに軽くなる特例も
• 所有期間は「売った年の1月1日時点」で数える。買った年に6を足した年から長期
• 譲渡所得は、売った価格から取得費と売るための費用を引いたもの。契約書はとっておく
• 住んでいた家なら3,000万円控除で税金がかからないことも多い。くわしくは税務署・税理士に