買うとき

戸数が少ないマンションは買って大丈夫？ 小規模ならではの良いところと注意点

2026年10月27日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを探していると、10戸、20戸といった小さなマンションに出会うことがあります。エントランスも静かで、ゆったりした雰囲気。大きなマンションにはない落ち着きがあります。

ただ、戸数が少ないマンションは、建物を少ない人数で支えているということでもあります。この記事では、小規模マンションの良いところと、買う前に確かめたい注意点をまとめます。

小規模マンションの良いところ

• 静かで落ち着いている：人の出入りが少なく、エレベーターや共用部が混みにくい
• 住んでいる人の顔が分かる：あいさつがしやすく、防犯の面で安心感があるという人もいます
• 住宅街の中に建っていることが多い：大きな敷地がとれない、落ち着いた場所に建っていることがあります
• 話し合いがまとまりやすいこともある：人数が少ないので、顔を合わせて話せば決めやすい面もあります

こうした良さがある一方で、お金と管理の面では、大きなマンションとはちがう点が出てきます。

1戸あたりの負担が大きくなりやすい

マンションの維持にかかるお金は、戸数で割って負担します。エレベーター1台の点検や取りかえ、外壁や屋上の工事などは、戸数が少なくても、それなりの費用がかかります。そのため、戸数が少ないほど、1戸あたりの負担は大きくなりやすいのです。

たとえば、大規模修繕に1億円かかるとします。

実際には建物の大きさで工事費も変わるので、こんなに単純ではありません。ただ、エレベーターや受水槽など「戸数にかかわらず必要なもの」があるぶん、小さなマンションほど割高になりやすい、という傾向は覚えておくと役に立ちます。

管理費・修繕積立金を見るときは、1㎡あたりの金額にしてくらべます。国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安は20階未満・延べ床面積5,000㎡未満のマンションで月235〜430円/㎡（平均335円）とされています。目安より大幅に安い場合は、将来の値上げや一時金を考えておく必要があります。相場の見方は管理費・修繕積立金の相場にまとめています。

ひとりの滞納や空き部屋の影響が大きい

戸数が少ないと、1戸の事情がマンション全体に大きく響きます。

• 滞納：100戸のうち1戸の滞納と、10戸のうち1戸の滞納では、全体に占める割合がまったくちがいます。修繕のお金が足りなくなりやすくなります
• 空き部屋や賃貸：住んでいない持ち主が増えると、総会に人が集まりにくくなったり、管理への関心がうすれたりすることがあります
• 持ち主の高齢化：同じころに入居した人が多いと、いっせいに高齢になり、修繕の話がまとまりにくくなることがあります

こうした様子は、重要事項調査報告書（管理会社がつくる、管理の状況をまとめた書類）や総会の議事録で確かめられます。見方はマンションの管理状況の確かめ方を見てください。

管理の担い手と、理事の役

多くのマンションでは、管理組合の理事を持ち主が順番に受け持ちます。戸数が少ないと、理事の役が早く回ってきます。マンションによっては、ほぼ毎年なにかの役が回ってくることもあります。

また、小さなマンションは管理会社にとって仕事の量のわりに手間がかかるため、管理の内容がしぼられていたり、管理会社に任せず住んでいる人たちで管理する「自主管理」になっていたりすることもあります。

買う前に、次のようなことを不動産会社を通して聞いておくと安心です。

1. 管理会社に任せているか、自主管理か。任せているなら、どこまでか
2. 理事の役はどれくらいの間隔で回ってくるか。どんな仕事があるか
3. 管理員さんはいるか。いないなら、清掃やゴミ置き場の管理はどうしているか
4. 帳簿や修繕の記録はきちんと残っているか

理事の仕事を「面倒」と感じるか、「マンションのことがよく分かって安心」と感じるかは人それぞれです。自分の暮らし方に合うかを考えてみてください。

相場がつかみにくく、売るときも比べられにくい

小規模マンションは、部屋の数が少ないので、同じマンションの中での取引がめったにありません。そのため、「このマンションはいくらくらいで売れるのか」が分かりにくくなります。

こういうときは、同じマンションにこだわらず、同じ駅で、築年や広さが近いほかのマンションの取引とくらべます。1㎡あたりの価格にそろえれば、マンションがちがっても目安がつかめます。

売るときも同じで、買う人がくらべる材料が少ないぶん、値段の説明がしにくいことがあります。立地や管理がよければ十分に売れる物件も多いので、「小さいから売れない」と決めつける必要はありません。ただ、長く住むつもりか、数年で住みかえるつもりかで、選び方を少し変えてもいいかもしれません。

手早く知りたいときは

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼るだけで、同じ駅で実際に売れた中古マンションの取引を集め、築年や時期の差を直してくらべた「割安め・相場なみ・やや割高・割高」の判定が出ます。同じマンションの取引が少なくても、まわりのマンションとくらべた目安がつかめます。管理費・修繕積立金が国のガイドラインの目安より高いか低いかもあわせて表示します。判定は国の取引データからの目安で、査定ではありません。

よくある質問

まとめ

• 小規模マンションは静かで落ち着いているのが魅力
• 維持のお金を少ない戸数で分けるので、1戸あたりの負担が大きくなりやすい
• ひとりの滞納や空き部屋の影響が大きい。滞納と積立金の残高をよく見る
• 理事の役が早く回ってくる。管理の形と担い手を確かめる
• 相場は、同じ駅・近い築年のほかのマンションの取引とくらべてつかむ