立地と災害

中古マンションのハザードマップ、高い階なら気にしなくていい？

2026年10月30日 ・ 中古マンション相場チェック（マドリセカンド運営事務局）

中古マンションを選ぶとき、「うちは10階だから水害は関係ない」と考える人は少なくありません。たしかに、部屋そのものに水が入ってくる心配は、高い階ほど小さくなります。

でも、マンションは建物全体でひとつの暮らしを支えているので、部屋が無事でも困ることがあります。この記事では、ハザードマップの見方と、マンションならではの気をつけたい点をまとめます。

ハザードマップで分かること

ハザードマップは、災害が起きたときに、どこにどのくらいの被害が出そうかを示した地図です。マンション選びで見ておきたいのは、主に次のような種類です。

ハザードマップは市区町村が作っていて、ホームページや窓口で見られます。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、いくつかの災害の想定を1枚の地図に重ねて見ることもできます。

洪水のマップでは、水の深さだけでなく、水が引くまでにどのくらいかかりそうか（浸水が続く時間）を示しているものもあります。マンションの暮らしには、この「どのくらい続くか」も大きく関わってきます。

高い階でも困ること

マンションでは、暮らしに欠かせない設備が、建物の地下や1階にまとまっていることがよくあります。ここが水につかると、部屋が何階にあっても影響を受けます。

• 電気設備：建物全体に電気を送る設備が水につかると、停電が長引くことがあります
• 給水ポンプ：水を上の階まで送るポンプが止まると、高い階ほど水が出なくなります
• エレベーター：停電や故障で止まると、高い階の人ほど、階段での上り下りが大変になります
• トイレや排水：断水や排水の設備の故障で、使えなくなることがあります

浸水そのものは数日で引いても、設備の修理や交換には時間がかかることがあります。そのあいだ、水と電気とエレベーターが使えない高い階で暮らすのは、かなり大変です。

マンションごとに確かめたいこと

同じ地域でも、マンションによって水への備えはちがいます。気になる物件が浸水の想定区域にあるときは、次の点を不動産会社や管理会社に聞いてみてください。

1. 電気設備・給水ポンプはどこにあるか（地下か、1階か、上の階や屋上か）
2. 出入り口や地下への水の入り口に、止水板などの備えがあるか
3. 機械式駐車場は地下にあるか（水につかると、車と設備の両方が被害を受けることがあります）
4. 過去に浸水したことがあるか
5. 管理組合で、水害への備えや防災の話し合いをしているか

過去の浸水や、設備の修理の記録は、総会の議事録や重要事項調査報告書から分かることもあります。取り寄せ方は管理状況の確かめ方にまとめています。

また、マンションが被害を受けたときの修理は、共用部分なら管理組合のお金で直すことになります。修繕積立金で足りなければ、一時金などになることもあるので、管理組合がどんな保険に入っているかも聞いておくと安心です。

低い階・1階は、部屋そのものも気にかける

1階や低い階の部屋は、浸水の想定の深さによっては、部屋の中に水が入るおそれがあります。たとえば想定の深さが「0.5〜3m」なら、1階の床より上まで水が来るかもしれません。

専用の庭がある1階の部屋は人気ですが、浸水の想定がある場所では、庭から水が入ってこないか、床の高さはどうかも内見のときに見ておきます。内見で見ておきたいことは内見チェックリストにもまとめています。部屋の中の家財の被害は、自分で入る火災保険（水災の補償）で備えることになるので、補償の範囲は保険会社に確かめてください。

重要事項説明では、どこまで説明される？

2020年8月から、不動産を売買するときの重要事項説明（契約の前に、物件の大事なことを説明する手続き）で、水害ハザードマップでの物件の位置を説明することが義務になりました。洪水・内水・高潮のマップで、物件がどこにあるかを示してもらえます。

ただ、重要事項説明は契約の直前に行われることが多く、そこで初めて知ると、考える時間がほとんどありません。物件を絞りこむ段階で、自分でもハザードマップを見ておくのがおすすめです。

ハザードマップで想定がある場所でも、すぐに「買ってはいけない」わけではありません。想定の深さ、建物の備え、避難のしやすさをあわせて、自分の家族にとって受け入れられるかを考える材料にしてください。

手早く知りたいときは

物件を探している途中で、気になるたびにハザードマップを開いて住所を探すのは、なかなか手間がかかります。

中古マンション相場チェックでは、物件ページのスクショを貼ると、同じ駅で実際に売れた取引とくらべた価格の判定といっしょに、洪水や土砂災害などのハザードの確認もできます。気になる物件の第一段階のふるい分けに使い、くわしいことは市区町村のハザードマップや、管理会社への質問で確かめてください。

よくある質問

まとめ

• ハザードマップでは、洪水・内水・高潮・津波・土砂災害の想定を確かめる
• 高い階でも、電気設備や給水ポンプが水につかると、停電・断水・エレベーターの停止で困る
• 浸水の想定がある場所では、設備の場所、止水の備え、地下の駐車場、過去の浸水を確かめる
• 低い階や1階は、部屋そのものへの浸水と、保険の補償も考えておく
• 重要事項説明を待たず、物件を絞る段階で自分でも見ておく